На стороне арендодателя появилось новое лицо. Что делать арендатору, чтобы не попасть в просрочку

Согласно общим положениям ГК РФ, регулирующим арендные отношения, договор аренды сохраняет свою силу при изменении сторон. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ). В случае такого перехода права применительно к договору аренды происходит перемена лиц на стороне арендодателя.

Право на сданное в аренду имущество может быть передано другому лицу по сделке или перейти к другому лицу на основании закона.

На соответствующем основании происходит и переход прав (требований) арендодателя по договору аренды.

Перемена лиц в обязательстве регулируется гл. 24 ГК РФ. Применительно к арендным отношениям специальных правил в данной части законом не установлено.

В силу п. 2 ст. 382 ГК РФ согласие арендатора на перемену лиц на стороне арендодателя по общему правилу не требуется, если иное не предусмотрено договором.

Одной из основных обязанностей арендатора является своевременное внесение арендной платы в размере и порядке, установленных договором. Если соответствующие условия не определены договором, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ). За ненадлежащее исполнение указанной обязанности к арендатору могут быть применены меры гражданско-правовой ответственности, предусмотренные законом (гл. 25 ГК РФ) или договором: от уплаты неустойки или процентов за пользование чужими денежными средствами и возмещения понесенных арендодателем убытков до досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.

Смена собственника переданной в аренду недвижимости применительно к обязательству арендатора по внесению арендной платы означает смену кредитора. Поскольку обязательство должно быть исполнено надлежащему лицу (ст. 309, 312 ГК РФ), в случае перемены лиц на стороне арендодателя для исполнения арендатором обязанности по внесению арендной платы имеет значение момент, с наступлением которого надлежащим кредитором становится новый арендодатель.

Арендодатель должен в письменной форме уведомить арендатора о смене собственника

В силу императивной нормы п. 3 ст. 382 ГК РФ, если должник не был уведомлен в письменной форме о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим неблагоприятных для него последствий. Обязательство должника прекращается его исполнением первоначальному кредитору, произведенным до получения уведомления о переходе права к другому лицу, что коррелирует с п. 1 ст. 165.1 ГК РФ, согласно которому юридически значимые сообщения, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия дл я другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Как верно указал В. А. Белов, под «неблагоприятными последствиями», упомянутыми в указанной норме, разумеется главным образом возлагаемое на цессионария бремя регрессного иска к цеденту, получившему исполнение после передачи им прав¹. Также цессионарий несет риск неполучения исполнения от цедента в силу неплатежеспособности последнего.

Указанное верно в том числе применительно к обязанности арендатора как должника по внесению арендной платы. Внесение арендной платы первоначальному арендодателю, которого арендатор в момент исполнения правомерно считал надлежащим кредитором, поскольку не был уведомлен о смене кредитора, признается надлежащим исполнением.

Поскольку из положений п. 3 ст. 382 ГК РФ прямо следует, что закон обуславливает изменение исполнения обязательства в части того, кто признается надлежащим кредитором, получением должником уведомления, то обязанность арендатора вносить арендную плату новому правообладателю арендуемого имущества возникает в момент получения соответствующего уведомления, отвечающего требованиям п. 3 ст. 382 ГК РФ, то есть выполненного в письменной форме.

Уведомление должно быть направлено по адресу местонахождения арендатора, указанному в договоре аренды, а применительно к юридическим лицам — также по адресу, указанному в ЕГРЮЛ (п. 3 ст. 54 ГК РФ). В противном случае арендодатель несет риск того, что уведомление не будет признано надлежащим.

В частности, Арбитражный суд Московского округа в постановлении от 06.10.2015 по делу № А40-188321/14 указал, что распечатка письма, полученного по электронной почте, представленная в качестве доказательства направления ответчику (арендатору) уведомления о смене арендодателя, не может быть принята в качестве надлежащего доказательства факта направления ответчику уведомления, поскольку из распечатки не усматривается, что письмо направлено с описью вложения, в котором было бы указано это уведомление.

Помимо сведений о новом кредиторе, к которому перешли права и обязанности арендодателя по договору аренды, и оснований указанного перехода, уведомление должно содержать реквизиты, необходимые арендатору для осуществления арендных платежей (постановление ФАС Уральского округа от 04.03.2014 по делу № А07-6131/2013).

Анализ судебной практики показывает, что установление момента, с которого арендатор должен производить исполнение обязательства по внесению арендной платы новому арендодателю, вызывает затруднения у участников гражданского оборота.

Так, арендатор, получив уведомление о смене правообладателя арендуемого недвижимого имущества, вносит арендную плату новому арендодателю начиная с периода времени, следующего за получением уведомления. Новый же правообладатель, полагая, что обязанность арендатора по внесению арендной платы ему как арендодателю возникает в момент государственной регистрации права на переданную в аренду недвижимую вещь, заявляет требование о взыскании с арендатора задолженности по уплате за соответствующий период. Помимо указанного, также могут быть заявлены требования о взыскании неустойки или процентов за пользование чужими денежными средствами, о досрочном расторжении договора аренды в связи с нарушением арендатором порядка внесения арендной платы (на основании ст. 619 ГК РФ или согласно условиям договора).

При рассмотрении таких дел арбитражные суды, установив, что арендатор до получения уведомления внес арендную плату за спорный период первоначальному арендодателю, приходят к обоснованному выводу об отсутствии задолженности (постановление АС Уральского округа от 25.05.2015 по делу № А07-5201/2014).

Например, Арбитражный суд Московского округа в постановлении от 14.10.2016 по делу № А40-214632/2015 указал, что требование нового арендодателя о перечислении арендной платы с момента государственной регистрации права на переданный в аренду объект недвижимости не подлежит удовлетворению ввиду того, что истец своевременно не уведомил ответчика (арендатора) о смене арендодателя. Необходимое уведомление арендатор получил много позже, а арендную плату за спорный период внес первоначальному арендодателю до получения уведомления, то есть исполнил обязательство надлежащим образом.

Исполнение первоначальному кредитору в отсутствие информации о новом признается добросовестным

Из положений п. 3 ст. 382 ГК РФ не усматривается, кто именно должен уведомить должника о состоявшейся перемене лиц — первоначальный кредитор или новый. В силу прямого указания п. 1 ст. 385 ГК РФ уведомление должника о переходе права имеет для него силу независимо от того, первоначальным или новым кредитором оно направлено. Должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до предоставления ему доказательств перехода права к этому кредитору, за исключением случаев, когда уведомление о переходе права получено от первоначального кредитора.

Таким образом, направление должнику необходимого уведомления — это право, а не обязанность кредитора. По мнению В. А. Белова, в данном случае речь идет о кредиторской обязанности, то есть обязанности в смысле разумного поведения, а не о юридической обязанности².

Законом не установлен срок для направления кредитором такого уведомления, вследствие чего кредитор — как новый, так и первоначальный — в принципе не может считаться просрочившим направление уведомления должнику.

Поскольку риск неблагоприятных последствий, вызванных отсутствием уведомления должника о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, императивно возложен законом на нового кредитора, а исполнение первоначальному кредитору признается надлежащим до получения уведомления, интересы должника защищены в должной мере.

Обзор судебной практики показывает, что в указанных обстоятельствах исполнение первоначальному кредитору может производиться должником в течение длительного времени и признаваться надлежащим ввиду отсутствия уведомления.

Особенно часто подобные ситуации возникают в отношениях, связанных с арендой имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности, а также имущества, публичная собственность на которое не разграничена.

Так, при рассмотрении дела № А07-6131/2013 арбитражные суды установили, что объекты муниципального нежилого фонда были переданы в аренду по договору от 03.03.2005, а 19.08.2005 на указанные объекты в законном порядке возникло и впоследствии было зарегистрировано право государственной собственности, то есть произошла смена правообладателя и арендодателя.

В отсутствие уведомления о смене собственника арендатор продолжал вносить арендную плату в установленном договором порядке первоначальному арендодателю. Только 11.04.2013 новый арендодатель обратился в суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате за период с ноября 2005 года по август 2013 года, в удовлетворении которого было отказано. Суды трех инстанций сделали вывод, что арендатор в течение спорного периода (более семи лет) исполнял обязательство по внесению арендной платы надлежащим образом в установленном договором порядке (постановление ФАС Уральского округа от 04.03.2014 по делу № А07-6131/2013).

Тем не менее в случае получения арендатором в том или ином виде информации о смене правообладателя арендуемого имущества (особенно если данное имущество находится в публичной собственности) при отсутствии уведомления об этом необходимо получить у арендодателя разъяснения по данному поводу. В дальнейшем подобная инициатива арендатора может быть оценена судом как проявление осмотрительности (п. 3 ст. 307 ГК РФ).

Новый арендодатель может защищаться иском о неосновательном обогащении

В пункте 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении» разъяснено, что, если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор вправе истребовать исполненное должником от прежнего кредитора как неосновательно полученное.

Также отдельные разъяснения применительно к арендным отношениям были даны в п. 23 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

По требованиям нового арендодателя о взыскании с арендатора арендной платы, внесенной первоначальному арендодателю, которого арендатор считал надлежащим, судебная практика однозначна и закономерно основана на положениях закона (п. 3 ст. 382, ст. 1102 ГК РФ) и приведенных выше разъяснениях: данное требование удовлетворению не подлежит.

В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору. Новый арендодатель в рассматриваемых обстоятельствах вправе заявить требование о взыскании арендной платы, внесенной первоначальному арендодателю, как неосновательного обогащения последнего.

Разъяснения, данные Президиумом ВАС РФ, устойчиво применяются на практике: отказывая в удовлетворении требования о взыскании с арендатора задолженности по внесению арендной платы, уплаченной первоначальному арендодателю, суды прямо указывают на право нового арендодателя обратиться к первоначальному арендодателю с требованием о возврате неосновательно полученного (постановления АС Центрального округа от 09.12.2015 по делу № А35-1303/2015, Поволжского округа от 12.05.2016 по делу № А57-13592/2015, Северо-Кавказского округа от 15.08.2016 по делу № А32-8073/2015).

При этом удовлетворение соответствующего требования зачастую не ставится судами в зависимость от того, был ли уведомлен арендатор о произошедшей перемене лиц.

Как известно, обязательства арендатора нередко гарантируются внесением арендодателю обеспечительного платежа (ст. 381.1 ГК РФ). По общим правилам право на обеспечительный платеж, имеющееся у первоначального кредитора, переходит к новому кредитору. Поскольку обеспечение вносится кредитору, при уступке он обязан передать соответствующее обеспечение новому кредитору³. В случае уклонения первоначального арендодателя от исполнения указанной обязанности обеспечительный платеж может быть взыскан новым арендодателем как неосновательное обогащение (апелляционное определение Московского городского суда от 14.07.2016 по делу № 33–27380/2016).

Также арбитражными судами сформирована позиция, согласно которой арендатор, перечисливший арендную плату первоначальному арендодателю ввиду отсутствия уведомления о переходе права на предмет аренды, не вправе требовать ее возврата, в том числе как неосновательного обогащения.

Позиция судов представляется обоснованной, поскольку удовлетворение такого требования противоречило бы правилу о возложении риска на нового кредитора и означало бы истребование надлежаще исполненного. В случае заявления арендатором указанного требования арбитражные суды отказывают в его удовлетворении, указывая, что ненадлежащее исполнение кредитором обязательства по уведомлению должника о состоявшемся переходе прав к другому лицу влечет риски возникновения неблагоприятных правовых последствий для нового кредитора, но не для должника в обязательстве, и не свидетельствует о прекращении у арендатора обязательств по договору аренды, в том числе обязательства по внесению арендной платы (постановления 13ААС от 17.10.2007 по делу № А42-7961/2006, ФАС Волго-Вятского округа от 08.08.2013 по делу № А17-4694/2012).

Такая позиция судов является обоснованной, поскольку права и интересы арендатора в рассматриваемых обстоятельствах не нарушены и не требуют судебной защиты — арендатор считается исполнившим обязательство надлежащему кредитору.

Если арендатор вносит плату предыдущему кредитору, он исполняет несуществующее обязательство

Если арендатор был надлежащим образом уведомлен о смене кредитора, но по тем или иным причинам продолжил исполнять обязанность по внесению арендной платы первоначальному арендодателю (то есть с момента получения уведомления — ненадлежащему кредитору), арендная плата может быть взыскана как неосновательное обогащение по иску арендатора, при условии что новый арендодатель взыскал с арендатора платежи за спорный период.

В рассматриваемых обстоятельствах арендатор не считается исполнившим обязательство надлежащим образом. В случае удовлетворения требований нового арендодателя арендатор фактически дважды исполняет обязательство по внесению арендной платы за спорный период, в связи с чем неосновательное обогащение, полученное первоначальным арендодателем, подлежит возврату арендатору.

Так, ФАС Уральского округа в постановлении от 03.04.2012 по делу № А50-10343/2011 указал: в отсутствие доказательств взыскания новым арендодателем с истца (арендатора) арендных платежей в спорный период суды первой и апелляционной инстанций сделали правильный вывод о том, что нет оснований для применения положений гл. 60 ГК РФ и взыскания с первоначального арендодателя неосновательного обогащения.

Также в случае смены кредитора может возникнуть вопрос о судьбе договорной неустойки за нарушение арендатором порядка внесения арендной платы, если таковое было допущено до перемены лиц и соответствующая неустойка не была истребована первоначальным арендодателем до совершения уступки.

При уступке права (требования) или его части к новому кредитору переходят полностью или в соответствующей части также и права, связанные с уступаемым правом (требованием), если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 384 ГК РФ, п. 16 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 № 120).

Также в Обзоре судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 3 (2015) (утв. Президиумом ВС РФ 25.11.2015) Судебная коллегия по гражданским делам указала, что право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода права, включая право на неустойку с момента нарушения должником срока исполнения обязательства, и в том случае, если оно имело место до перехода права к новому кредитору.

Таким образом, в отсутствие в соглашении об уступке специальной оговорки (о том, что первоначальный арендодатель оставил право требования уплаты неустойки за собой или уступил указанное право отдельно от передачи прав по основному обязательству, то есть иному лицу) иск о взыскании с арендатора договорной неустойки за просрочку внесения арендной платы, допущенную в период до перехода прав на арендуемое имущество, вправе заявить новый арендодатель.