В конкурсной массе есть доля в праве. КС сказал, что перед торгами нужно предложить купить ее другим участникам

В ситуации, когда один из сособственников продает свою долю третьему лицу, сложностей с реализацией преимущественного права обычно не возникает. Однако совсем другая картина складывается, если доля в праве общей собственности принадлежит банкроту и управляющий передает ее для продажи с публичных торгов.

Работает ли в таком случае преимущественное право покупки? Каков механизм его реализации? Как сособственники могут восстановить свои права, если управляющий провел торги с нарушением преимущественного права? Закон не устанавливает специальных правил применения п. 1 ст. 250 ГК в ходе банкротных торгов, в судебной практике единый подход пока не выработан. Конституционный суд ответил на эти вопросы (постановление КС от 16.05.2023 № 23-П, далее — Постановление КС).

Фабула дела

В деле о банкротстве гражданина суд разделил совместно нажитое имущество супругов и выделил долю должника в праве общей собственности на жилой дом и земельный участок под ним. Финансовый управляющий выставил долю на публичные торги, победителем стал Валерий Шеставин. Потом супруга должника со ссылкой на п. 3 ст. 250 ГК добилась перевода на нее прав и обязанностей покупателя. Апелляция и кассация оставили судебный акт в силе, Валерий Шеставин обратился с жалобой в Конституционный суд.

Конституционный суд выявил пробел в правовом регулировании: действующее законодательство действительно не предусматривает такого механизма передачи имущества на торги, который учитывал бы преимущественное право сособственников этого имущества приобрести его на тех условиях, которые предложил победитель торгов.

Преимущественное право работает не только при продаже долей в праве общей собственности на недвижимое имущество. Позиция Конституционного суда повлияет и на другие ситуации.

На практике вопрос реализации преимущественного права на торгах чаще всего возникает при продаже недвижимого имущества должника-гражданина, когда сособственниками такого имущества являются члены его семьи. Однако, помимо ГК, преимущественное право покупки имущества и прав регулируется и специальным законодательством.

Доли или акции компании. У участников ООО есть преимущественное право покупки долей в этом ООО¹. Аналогичное правило может применяться и при продаже акций непубличного акционерного общества, если это предусмотрено уставом.

Собственники соседних земельных участков. При продаже имущества должника — сельскохозяйственной организации преимущественным правом покупки обладают лица, владеющие соседними с должником земельными участками.

Соответственно, позицию, которую высказал Конституционный суд в связи с жалобой Валерия Шеставина, суды смогут применять и в иных ситуациях, где закон предусматривает преимущественное право покупки.

Два подхода судов к преимущественному праву в ситуации банкротства

Сейчас в судебной практике сложилось два самостоятельных подхода, которые мог выбрать Конституционный суд.

Подход первый: сначала торги, потом преимущественное право. Этот подход закрепил в практике Верховный суд².

В обоих делах ВС подтвердил, что сособственники имущества обладают преимущественным правом покупки доли должника в праве общей собственности. Суд предложил следующий механизм его реализации. Сначала управляющий проводит торги, первоочередной целью которых является определение рыночной стоимости имущества. Далее управляющий направляет сособственникам предложение заключить договор купли-продажи на тех условиях, на которых его готов заключить победитель торгов. Если сособственник проигнорирует предложение или направит отказ, управляющий заключает договор с победителем торгов.

Верховный суд подтвердил, что реальная рыночная стоимость имущества может быть установлена только по результатам конкурентных торгов, а цена, предложенная экспертом-оценщиком, рыночной не является. С данным подходом не согласился Валерий Шеставин. В своей жалобе он указывал, что сложившаяся правоприменительная практика «ущемляет права участника торгов, превращая его всего лишь в инструмент для определения цены реализуемого имущества».

Верховный суд в обоих делах обратил внимание, что до проведения торгов необходимо заблаговременно уведомить об этом лиц, отвечающих признакам покупателей, имеющих преимущественное право приобретения имущества должника. На наш взгляд, о существовании лиц с преимущественным правом покупки необходимо также информировать и участников торгов. Данное обстоятельство можно расценивать как обременение имущества: даже если лицо будет признано победителем торгов, организатор не может гарантировать, что с ним будет заключен договор купли-продажи. Во избежание рисков оспаривания торгов логично будет обязать организаторов извещать участников о существовании лиц, обладающих преимущественным правом, и их количестве.

В деле № А19-12879/2018 Верховный суд сделал важный вывод. В подобных спорах надлежащим способом защиты является именно перевод прав и обязанностей покупателя по договору, а не оспаривание самих торгов. Оспаривание торгов не может привести к восстановлению нарушенного преимущественного права приобретения имущества должника, недействительность торгов повлечет недействительность определенной на них рыночной цены и, соответственно, недействительность договора купли-продажи. Это приведет к тому, что лицо попросту не сможет реализовать предоставленное ему преимущественное право покупки. Такой способ защиты, как перевод прав и обязанностей покупателя, в свою очередь, не посягает на действительность (законность) торговой процедуры и предоставляет заявителю возможность воспользоваться ее результатами.

КС: управляющий до начала торгов должен направить всем лицам с преимущественным правом предложение о покупке

Подход второй: лицо с преимущественным правом может реализовать его на торгах наравне со всеми. Второй подход, существующий в практике, также не отрицает наличия преимущественного права покупки, однако предлагает иной механизм его реализации. Еще в 2009 году Высший арбитражный суд обратил внимание на вопрос реализации преимущественного права при продаже с публичных торгов акций закрытого акционерного общества. ВАС указал, что лица, обладающие преимущественным правом, могут реализовать его только посредством участия в торгах, иного механизма закон не предусматривает. При этом организатор торгов должен заблаговременно известить таких лиц о предстоящих торгах³.

В 2011 году такой подход поддержал и Конституционный суд⁴. Суд указал, что закон не лишает иных участников долевой собственности права на участие в торгах на общих основаниях. Такое регулирование, по мнению суда, соответствует правовой природе публичных торгов и предоставляет их участникам равные возможности в приобретении имущества или прав. Преимущественное же право реализуется посредством персонального и заблаговременного уведомления о предстоящих торгах.

Какой механизм предложил КС

Конституционный суд согласился, что, переведя на бывшую супругу должника права и обязанности покупателя, нижестоящие суды нарушили права Шеставина как добросовестного приобретателя имущества, поэтому он имеет право на компенсацию. Полагаем, что таким образом Конституционный суд согласился с подходом ВС к надлежащему способу защиты: оспаривание торгов не является механизмом восстановления нарушенного права, необходимо обращаться в суд с иском о переводе прав и обязанностей покупателя по договору в порядке п. 3 ст. 250 ГК.

Конституционный суд указал, что вопрос реализации преимущественного права на торгах в настоящее время не урегулирован, и обязал законодателя внести соответствующие изменения. На период до их принятия и вступления в силу суд предложил свой механизм, отличный от тех, которые сложились в практике.

До начала торгов управляющий должен направить другим участникам долевой собственности предложение приобрести долю должника. При этом стоимость доли в предложении должна соответствовать начальной цене на торгах. При получении согласия управляющий заключает с соответствующим участником (или участниками) договор купли-продажи. В случае если в течение месяца управляющий не получит такое согласие, доля подлежит продаже с торгов.

Конституционный суд согласился с тем, что проведение торгов без учета преимущественного права покупки является нарушением.

Э. Ахмеров

Гражданин банкротится. Как супругу защитить долю в общем имуществе

Как подход КС повлияет на практику

Подход Конституционного суда спорный.

Хорошо, что КС подтвердил действие преимущественного права и на торгах в банкротстве. Такой вариант однозначно позволит сэкономить время и расходы на проведение процедуры: если будет реализовано преимущественное право, необходимость в проведении торгов отпадает.

Сомнителен механизм определения начальной продажной цены, который предложил КС.

Как правило, владельцами долей в праве общей собственности являются члены одной семьи, поэтому правило п. 1 ст. 250 ГК логично: нужно сохранить жилое помещение, в котором проживает семья, минимизировать риск передачи доли третьему лицу. Конституционный суд предложил лицам, обладающим преимущественным правом покупки, приобрести долю по начальной продажной цене, которая обычно выше итоговой цены реализации имущества.

По статистике, опубликованной в бюллетене ЕФРСБ, торги в форме открытого аукциона (первые и вторые торги) более чем в 90 процентах случаев признаются несостоявшимися. Имущество уходит с аукциона только в 5–7 процентах случаев. Как правило, реализовать имущество должников удается в ходе публичного предложения со значительным снижением цены — на 60–70 процентов (после ее снижения на 10 процентов на повторных торгах). Получается, что лицам с преимущественным правом будет предложено приобрести имущество по цене, как правило, выше той, которая была бы определена на торгах.

Для исключения возможных злоупотреблений со стороны лиц с преимущественным правом Конституционный суд отдельно отметил, что правило п. 1 ст. 250 ГК не будет применяться при продаже имущества с повторных торгов или при продаже посредством публичного предложения. При этом суд не ограничил возможность сособственников отказаться от преимущественной покупки, а затем участвовать в торгах наравне с другими лицами.

Еще одна проблема, которая может возникнуть, связана с механизмом установления начальной продажной цены имущества. На практике есть два варианта: цену указал оценщик, если за его услугами обращались, или цену определили кредиторы с учетом данных из открытых источников. Полагаем, что механизм, предложенный КС, может стать полем для недобросовестных действий лиц, заинтересованных в установлении слишком низкой (для реализации преимущественного права) или слишком высокой (наоборот, для передачи имущества на торги) цены. Законодателю необходимо продумать механизм, исключающий или минимизирующий подобные ситуации.

Предложенный Конституционным судом вариант не является для законодателя обязательным, последний не лишен возможности избрать один из тех механизмов, которые уже сложились в судебной практике, или выработать свой. До настоящего момента проект федерального закона еще не опубликован, поэтому на практике суды будут руководствоваться постановлением КС.