КС разрешил компенсации залоговым кредиторам застройщика-банкрота. Формулы расчета и судебная практика

В 2022 году Конституционный суд признал неконституционными положения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее — Закон № 214-ФЗ), которые не предусматривают гарантий защиты прав залоговых кредиторов, не являющихся участниками строительства, при прекращении их залоговых прав в связи с передачей недостроя фонду (постановление КС от 21.07.2022 № 34-П, далее — Постановление № 34-П).

Изменения, которые нарушают права таких кредиторов, были внесены в законодательство в 2019 году и направлены на защиту обманутых дольщиков (Федеральный закон от 27.06.2019 № 151‑ФЗ). Для восстановления прав обманутых дольщиков объект незавершенного строительства и земельный участок передают федеральному либо региональному фонду защиты прав дольщиков. Фонд достраивает объект или реализует его на торгах.

При передаче недостроенного объекта соответствующему фонду удовлетворяются требования только граждан — участников строительства (третья очередь реестра требований кредиторов). Иные залоговые кредиторы, не являющиеся участниками строительства, никакой компенсации или помещений не получают, а их права в отношении предмета залога прекращаются.

Конституционный, а за ним и Верховный суд определили, что залоговые кредиторы, которые не являются участниками строительства, имеют право на компенсацию.

Какие компенсации могут получит залоговые кредиторы: позиция КС и ВС

До изменения закона Конституционный суд ввел временный порядок удовлетворения судом требований залоговых кредиторов. Верховный суд развил позицию КС в своих определениях¹.

Передача фонду объекта — специальная правовая форма реализации имущества по цене, равной оценочной стоимости прав застройщика на земельный участок с объектом. Кредиторы оказываются в том же положении, как если бы недостроенные объекты были проданы по этой цене на торгах в процедуре банкротства и вырученные от продажи средства распределились бы в соответствии с законодательством о банкротстве. Поэтому порядок определения размера компенсации схож по своему правовому регулированию с порядком реализации предмета залога и распределения выручки в рамках дела о банкротстве.

Суды определили, что предусмотрено два вида компенсации залоговым кредиторам, не являющимся участниками строительства:

• первоначальная компенсация, размер которой определяется на стадии передачи объекта соответствующему фонду;
• последующая компенсация, которая зависит от выручки от реализации соответствующим фондом помещений в полученном им объекте, уменьшенной на расходы фонда, понесенные в связи с достройкой объекта.

Как получить первоначальную компенсацию

Первоначальная компенсация является безусловной и связана только с фактом передачи предмета залога соответствующему фонду. Чтобы ее рассчитать и получить, нужно установить четыре величины.

Стоимость предмета залога определяется на день принятия решения арбитражного суда о передаче фонду соответствующего имущества и включает как стоимость самого объекта незавершенного строительства, так и стоимость земельного участка, на котором он расположен.

Конституционный суд указал, что первоначальная компенсация рассчитывается в порядке, предусмотренном п. 6 ст. 201.10 Закона о банкротстве, который отсылает к подп. 1 п. 1 ст. 201.14 Закона о банкротстве, поэтому распределению подлежит 60 процентов от стоимости заложенного имущества.

Размер требования залогового кредитора, не являющегося участником строительства. Устанавливается как основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающиеся проценты, без возобновления начисления процентов.

Размер требований всех залоговых кредиторов застройщика-банкрота, где предметом залога является земельный участок с объектом незавершенного строительства, переданный соответствующему фонду. Необходимо суммировать требования участников строительства (третья очередь реестра требований кредиторов) и требования залоговых кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства (четвертая очередь реестра)².

Размер первоначальной компенсации. Конституционный суд установил, что размер первоначальной компенсации не может превышать 50 процентов размера требований залогового кредитора к соответствующему фонду.

Формула расчета размера первоначальной компенсации:

где
Р_комп — размер первоначальной компенсации (но не более 50% Ртреб);
Р_треб — размер требования залогового кредитора (сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающиеся проценты);
Р_кр — размер требований всех залоговых кредиторов (сумма требований участников строительства и требований залоговых кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства);
Ст_им — стоимость предмета залога.

Подача заявления о первоначальной компенсации. Конституционный суд указал, что первоначальную компенсацию устанавливает суд при принятии определения о передаче фонду имущества. При этом ограничений на подачу заявлений об установлении размера компенсации после вынесения определения суда о передаче объекта в законодательстве нет. Если объект был передан фонду до принятия Постановления № 34-П, заявление можно подать позже. На это указал и Конституционный суд.

Заявление об установлении компенсации подлежит рассмотрению в рамках дела о банкротстве застройщика. Если производство по делу о банкротстве прекращено, то заявление суд рассмотрит в порядке искового производства.

Как получить последующую компенсацию

Для последующей компенсации необходимо выполнение двух условий: завершение строительства объекта и получение фондом чистой прибыли от продажи свободных помещений в объекте.

Размер чистой прибыли, полученной от продажи фондом свободных помещений в построенном объекте. Определяется как разница между размером денежных средств, вырученных от продажи свободных помещений, и размером денежных средств, затраченных фондом на завершение строительства. Во многих случаях размер чистой прибыли может быть равен нулю, что исключает возможность получения последующей компенсации.

Размер требования залогового кредитора, не являющегося участником строительства. Как и для первоначальной компенсации, устанавливается как основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающиеся проценты, без возобновления начисления процентов.

Размер требований всех залоговых кредиторов, не являющихся участниками строительства. Не включает требования залоговых кредиторов — участников строительства, потому что они получают объекты долевого строительства.

Формула расчета размера последующей компенсации:

где
Р_комп — размер последующей компенсации;
Р_треб — размер требования залогового кредитора (сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающиеся проценты);
Р_кр — размер требований всех залоговых кредиторов, не являющихся участниками строительства;
Пр_ч — размер чистой прибыли от продажи соответствующим фондом свободных помещений в построенном объекте.

КС установил ограничения по размеру последующей компенсации. В совокупности с первоначальной компенсацией она не должна превышать основную сумму задолженности и причитающиеся проценты (без возобновления начисления процентов). Общий размер по всем залоговым кредиторам, не являющимся участниками строительства, в совокупности с первоначальной компенсацией не должен превышать стоимость предмета залога на день принятия решения суда о передаче фонду имущества.

Порядок установления размера последующей компенсации. Подробное описание процедуры установления размера компенсации дал Верховный суд³.

1. На стадии передачи имущества соответствующему фонду суд приостанавливает производство по делу в указанной части.

2. После реализации свободных помещений и окончательного установления суммы расходов фонд уведомляет об этом управляющего и суд. Суд возобновляет производство по вопросу об установлении последующей компенсации.

3. Конкурсный управляющий осуществляет проверку предоставленных фондом сведений и производит в соответствии с абз. 4 п. 4 резолютивной части Постановления № 34-П расчет выплат, причитающихся каждому из кредиторов.

4. Суд на основе расчета конкурсного управляющего выносит определение, где указывает размер и сроки выплаты.

Заявление об установлении размера последующей компенсации рассматривается только в рамках дела о банкротстве застройщика. При этом неразрешенный вопрос о размере компенсации не препятствует завершению конкурсного производства.

Как суды решают вопрос о компенсации

Судебная практика по вопросу установления компенсации находится только на стадии формирования, и позиции судов пока не пришли к единому знаменателю. Наиболее актуальна проблема расчета первоначальной компенсации. Последующая компенсация, учитывая ее зависимость от чистой прибыли от продажи свободных помещений, маловероятна.

По первоначальной компенсации суды сформировали две диаметрально противоположные позиции. Первая позиция, которую активно отстаивают федеральные и региональные фонды, сводится к тому, что в большинстве случаев размер первоначальной компенсации равен нулю⁴. Противоположная позиция исходит из того, что размер компенсации не может быть равен нулю, потому что это нивелирует смысл постановления КС⁵.