У должника роскошное жилье. Алгоритм покупки замещающего жилья

Уже не является новацией возможность включения в конкурсную массу единственного жилья должника при наличии доказательств факта роскошности и предоставления должнику более простой альтернативы. Несмотря на основополагающие выводы, сделанные в постановлении КС от 26.04.2021 № 15-П и в определении ВС от 26.07.2021 по делу № А73-12816/2019, до сих пор точные критерии роскошного жилья не сформулированы. Возникает вопрос: какие условия надлежит соблюсти, чтобы защитить права одновременно двух хозяйствующих субъектов — гражданина с его конституционным правом на жилище и кредитора с его правом на удовлетворение требований? 

Найти признаки роскошности жилья

Площадь. Жилье можно признать роскошным, если его размеры кратно превосходят нормы предоставления площади жилых помещений на условиях социального найма в регионе проживания должника (определение ВС от 24.12.2021 по делу № А50-16438/2017).

Формула расчета:

При этом в правоприменительной практике встречаются и случаи, когда в формуле судом ставится знак «≥»¹.

Должники злоупотребляют двумя способами.

1. Просят учитывать только жилую площадь помещения, а не общую. Например, должник требовал исключить из конкурсной массы единственное жилье, потому что жилая площадь составляла 45,7 кв. м, а общая площадь дома равнялась 293,9 кв. м².

2. Искусственно увеличивают количество членов семьи. Дети, супруг, родители признаются членами семьи собственника, вселенными в жилое помещение, при установлении факта их совместного проживания. Факт регистрации — не определяющий³.

Суды не признавали родственниками собственника жилого помещения невестку и внуков⁴, а также совершеннолетнего брата⁵.

При установлении факта совместного проживания и ведения общего хозяйства суд может учесть интересы, например, тещи должника⁶.

Особое внимание суд уделяет интересам несовершеннолетних детей: при замещении жилья будет учитываться необходимость создания благоприятных условий для их проживания. Суд может учесть разный пол несовершеннолетних, посещение кружков, обучение, необходимость ухода.

Стоимость. Жилье можно признать роскошным, если его стоимость существенно превышает стоимость жилья, которое можно предоставить взамен. При этом учитывается фактор существенного погашения требований кредиторов за счет его реализации.

Формула расчета:

• цена единственного жилья — рыночная стоимость согласно проведенной оценке, публичным источникам;
• цена замещающего жилья — стоимость жилья в пределах одной крупной агломерации с учетом интересов членов семьи;
• издержки включают расходы на проведение торгов, регистрацию перехода права собственности, вознаграждение управляющего, приведение квартиры в первоначальное допустимое состояние ввиду перепланировки, оформление документов⁷.

Основной принцип при определении сальдо — возможность существенного погашения задолженности путем реализации роскошного жилья. Он исходит из упомянутой выше позиции КС: отказ от исполнительского иммунитета должен иметь реальный экономический смысл, а не быть карательной санкцией за непогашенные долги или средством устрашения должника.

В связи с этим возникает проблема: в случае с должниками — бенефициарами крупного бизнеса со значительным объемом требований в реестре сальдо не будет соотносимо с размером требований.

Пример из практики. Должник обратился в суд с заявлением об исключении из конкурсной массы жилого дома и земельного участка. Площадь дома составляла 293,3 кв. м. Суды заявление удовлетворили. Кредитор подал кассационную жалобу, так как счел, что дом относится к роскошному жилью. Кредитор указал, что должник проживает в здании площадью 293,3 кв. м один, в доме есть сауна, комната отдыха, гараж, котельная. Суд признал итоговое сальдо от продажи единственного жилья в 9,7 млн руб. несущественным, потому что требования кредиторов в реестре составляли более 1 млрд руб. С учетом снижения цены на торгах до максимального порога отсечения экономический эффект для конкурсной массы существенно снизится. В подобной ситуации продажа дома и участка выполнит исключительно карательную функцию⁸.

Практика в данной части неоднозначна, и верится, что она будет меняться в сторону защиты прав кредиторов. В противном случае «крупным» должникам автоматически даются необоснованные преференции по принципу «увеличение задолженности повышает возможности сохранить роскошное жилье».

Состояние и место нахождения. Суды при вынесении решения также учитывают отсутствие ремонта в помещении⁹. При этом нахождение жилья в элитном районе города может свидетельствовать о его роскошности¹⁰.

Расходы на содержание и реальная потребность в жилье. Высокая стоимость эксплуатации жилья в сравнении с доходами должника будет факультативным признаком, позволяющим обеспечить замещение жилья.

Проживание должника и членов его семьи в другом месте, а не в том единственном жилом помещении, суд учтет как дополнительное обстоятельство, влекущее возможность замещения жилья. Например, если суд установит, что у должника есть право проживания в другой квартире как у члена семьи нанимателя по договору соцнайма¹¹.

Проверить должника на злоупотребление правом 

Недобросовестные попытки должника сменить регистрацию, провести отчуждение объекта недвижимости, обременить его ипотекой суд учтет при предоставлении кредиторам права заместить жилье должника жильем «попроще». Однако даже доказанный факт злоупотребления правом не позволяет полностью лишить должника жилья. Основной принцип все равно остается один — защита права гражданина на жилье на территории родного государства. Наличие жилья за пределами России не освобождает кредитора от обязанности предоставить должнику замещающее жилье на территории РФ. Сейчас по вопросу о защите жилья на территории РФ существует два противоположных подхода: 

• запрет на исключение единственного жилья в РФ из конкурсной массы¹²;
• возможность продажи единственного жилья на территории РФ без предоставления замещающего, если должник не проживает в РФ постоянно¹³.

Три этапа реализации роскошного жилья

Реализация единственного жилья происходит в три этапа.

I этап — утверждение плана на собрании кредиторов. Лучше отдельно вынести вопросы о стоимости, издержках, порядке реализации жилья и порядке приобретения замещающего жилья.

II этап — утверждение судом плана реализации жилья должника и приобретения замещающего жилья.

III этап — приобретение замещающего жилья отдельным кредитором за свой счет или финансовым управляющим за счет выручки от продажи имущества должника. Это нужно закрепить в плане продажи. Право собственности на жилье нельзя прекратить раньше, чем возникнет право на замещающее жилье.

Формирование практики замещения роскошного жилья должника должно привести к конкретизации критериев роскошности.

Рекомендации для кредиторов.

1. Самостоятельно выявить признаки роскошности жилья и целесообразность его замещения.
2. Определить стоимость потенциального замещающего жилья с использованием любых источников, в том числе Portal DA.
3. Установить количество членов семьи должника, их имущественное положение, дату их регистрации в роскошном жилье.
4. Провести судебную оценочную экспертизу.
5. Приобрести замещающее жилье за счет средств из конкурсной массы во избежание отсрочки возврата денег кредитору.