Все статьи номера
7
Июль 2019года
Бизнес
Сделки

Выход из договора строительного подряда. Как закрыть вопросы взаиморасчетов

Когда договор строительного подряда завершается досрочно, нужно провести все взаиморасчеты сторон. Как это сделать с минимальными рисками — в статье.

Ксения Дружинина, юрист практики «Недвижимость. Земля. Строительство» юридической фирмы VEGAS LEX

Возврат гарантийных удержаний, возможные убытки обеих сторон договора строительного подряда, другие взаиморасчеты — то, с чем столкнется любой юрист, который ведет завершение договора подряда.

Традиционно грамотные договорные конструкции минимизируют риски споров при взаиморасчетах сторон. О том, как складывается судебная практика по этому вопросу, — в статье.

Взаиморасчеты при досрочном прекращении действия договора строительного подряда

Сдача результата работ заказчику — основание для возникновения обязательства заказчика по оплате выполненных работ (п. 8 информационного письма Президиума ВАС от 24.01.2000 № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда», определение ВС от 21.08.2017 по делу № А40-18249/2016, постановление АС Московского округа от 18.04.2019 по делу № А41-61562/2018).

Для получения оплаты выполненных работ подрядчик обязан их сдать (ст. 720, 753 ГК).

Когда заказчик принимает работы, он может снизить стоимость предъявляемых работ. Есть несколько вариантов.

1. Заказчик не обязан принимать и оплачивать объемы работ, которые не входили изначально в предмет договора подряда (то есть дополнительных работ), если их выполнение не было с ним согласовано (п. 4 ст. 743 ГК, определение ВС от 08.02.2019 по делу № А60-56331/2017, постановление АС Поволжского округа от 20.03.2019 по делу № А55-9736/2018).

2. Заказчик не обязан оплачивать дополнительные работы, которые не были с ним согласованы. Даже в том случае, когда такие работы были включены в акт приемки, подписанный со стороны заказчика 1 .

Но есть исключения, когда работы нужно оплатить, даже если заказчик их не согласовал. Для этого подрядчик должен доказать, что:

  • была воля заказчика на выполнение дополнительного объема работ;
  • работы были необходимы для достижения результата в целом и имеют для заказчика потребительскую ценность;
  • подрядчик действовал добросовестно 2 .

3. Если подрядчик нарушает требования к качеству выполненных работ, заказчик вправе потребовать соразмерного уменьшения установленной за работу цены 3 .

На практике сумма такого уменьшения определяется с учетом выводов заключения строительно-технических экспертов и может основываться на стоимости работ по устранению недостатков4 либо непосредственно на стоимости некачественно выполненных работ5.

После расторжения договора подрядчик обязан вернуть заказчику сумму неотработанного аванса 6 .

Таким образом, для проведения окончательных взаиморасчетов сторон необходимо подвести сальдо, состоящее из встречных обязательств заказчика по оплате работ (с учетом возможного уменьшения стоимости) и денежных обязательств подрядчика, в частности обязательств по возврату неотработанного аванса.

Помимо этого, не стоит забывать о возможности рассчитать и начислить штрафные санкции за неисполнение контрагентом своих обязательств.

После прекращения договорных отношений по строительному подряду сумма неотработанного аванса — неосновательное обогащение подрядчика (определение ВС от 29.08.2018 по делу № А40-175882/2016).

Для удобства проведения итоговых расчетов стороны могут составить соглашение или акт о взаиморасчетах. При этом в сам договор подряда также нередко включают условия о праве заказчика в одностороннем порядке зачесть суммы своих требований против требований подрядчика об оплате выполненных работ 7 .

Что включить в договор. Чтобы избежать споров, целесообразно не только включить в договор подряда условие об осуществлении приемки работ в общем порядке, но также установить специальные правила осуществления приемки незавершенного результата и оплаты работ при досрочном прекращении договорных отношений.

Можно установить срок, в течение которого объект должен быть подготовлен и предъявлен к приемке с приложением полного объема исполнительной и иной документации. Нелишним будет определить обязанности по организации приемки (по общему правилу п. 2 ст. 753 ГК данная обязанность возложена на заказчика), а также порядок фиксации качества работ и состояния объекта.

Оптимальный способ оценить результат незавершенных работ и закрепить итоги обследования — привлечь независимую экспертную организацию. Стороны могут заранее согласовать в договоре привлечение экспертов для сопровождения приемки работ, кандидатуру экспертной организации либо порядок ее определения 8 .

Условие договора подряда о выплате гарантийного удержания сохраняет свою силу и после прекращения действия договора

Гарантийные удержания при расторжении договора подряда

Стороны вправе определить порядок оплаты выполненных работ по своему усмотрению 9 .

Они могут отступить от общего правила ст. 711 ГК об оплате работ после окончательной сдачи их результата и установить, что частичная оплата выполненных работ приостанавливается до истечения гарантийного срока («гарантийное удержание») 10 .

Удержание не может рассматриваться как денежная сумма, полученная заказчиком от подрядчика и подлежащая возврату ему при наступлении предусмотренных договором условий. Выплату сумм гарантийных удержаний можно связать с вводом объекта в эксплуатацию и истечением гарантийных сроков. При этом возврат гарантийного удержания подрядчику может осуществляться поэтапно 11 .

Односторонний отказ заказчика от договора подряда прекращает обязательства подрядчика по строительству объекта на будущее, однако не освобождает его от ответственности за качество уже выполненных работ 12 .

Поскольку условие договора подряда о гарантийных удержаниях по своей сути является условием об отсрочке платежа, отказ заказчика от исполнения договора подряда сам по себе не может быть основанием для досрочной выплаты гарантийного удержания. Условие договора подряда о выплате гарантийного удержания сохраняет свою силу и после прекращения действия такого договора 13 .

Само по себе возбуждение в отношении подрядчика дела о банкротстве также не является достаточным основанием для досрочной выплаты гарантийного удержания 14 .

Но есть и другая практика, менее распространенная: расторжение договора подряда — это самостоятельное основание для взыскания сумм гарантийных удержаний 15 .

15

постановления АС Московского округа от 16.11.2015 по делу № А40-28503/15

от 26.09.2014 по делу № А40-116274/13

Спорный вопрос связан с началом исчисления гарантийного срока. Ведь в абсолютном большинстве случаев его истечение связывают с обязанностью заказчика возвратить гарантийное удержание.

По общему правилу начало течения гарантийного срока в договоре подряда устанавливается с даты приемки заказчиком результата работ, то есть законченного строительством объекта. Но часто возникает вопрос: как должен исчисляться гарантийный срок при выполнении подрядчиком только части работ и при досрочном расторжении договора?

Первый подход: при досрочном прекращении договора гарантийные сроки начинают течь с даты такого прекращения 16 .

Второй подход: при досрочном расторжении договора срок гарантии на выполненные работы начинает течь после истечения разумных сроков, необходимых заказчику для того, чтобы найти нового подрядчика, чтобы тот завершил весь комплекс работ, а заказчик принял эти работы и ввел новый объект в эксплуатацию 17 .

Права подрядчика в такой ситуации защищены 18 .

Условия о гарантийном удержании сохраняют силу и после расторжения договора, однако условие о выплате гарантийного удержания, например, через два года после ввода всего объекта в эксплуатацию полностью зависит от воли одной из сторон (заказчика) — лица, ставшего ответственным за завершение строительства, в том числе путем привлечения иной подрядной организации.

Гарантийное удержание — часть цены договора, обязанность по выплате которой наступает у заказчика после фактической сдачи результатов работ и выполнения иных условий, предусмотренных договором подряда.

Таким образом, если заказчик недобросовестно воспрепятствовал вводу объекта в эксплуатацию, то есть помешал наступлению обстоятельства, с которым стороны связали начало течения срока исполнения обязательства по выплате гарантийного удержания, то по требованию подрядчика это обстоятельство может быть признано наступившим*.

Что включить в договор. Для минимизации рисков мы рекомендуем включать в договор условия, детально регулирующие порядок возврата удержаний при досрочном расторжении договора, и связанные с таким возвратом вопросы — в частности, о начале течения гарантийных сроков.

Возмещение убытков при досрочном расторжении договора строительного подряда

Досрочное прекращение договора подряда может повлечь возникновение у сторон убытков, подлежащих возмещению стороной, по вине или инициативе которой договор был расторгнут.

Если основанием для расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, то другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных расторжением договора 19 .

Аналогичные положения содержатся в общих нормах о взыскании убытков 20 .

Убытки на стороне заказчика. Если заказчик отказался от договора подряда по причинам, связанным с нарушением подрядчиком своих обязательств (вследствие допущенной просрочки, нарушения требований к качеству работ на основании п. 2 ст. 715 и п. 3 ст. 723 ГК соответственно), он вправе потребовать возмещения убытков.

Такие убытки могут выражаться в дополнительных затратах заказчика на привлечение иных подрядчиков для завершения строительства, увеличении стоимости строительства, расходах на устранение недостатков выполненных работ, а также процентах по кредитам, излишне уплаченных ввиду просрочки завершения строительства, и т. д. 21

Заказчик вправе требовать возмещения упущенной выгоды. Верховный суд привел пример, когда такое взыскание возможно. Заказчик предъявил иск, основанный на том, что в результате выполнения подрядчиком работ по ремонту магазина с недостатками он не смог осуществлять свою обычную деятельность по розничной продаже товаров 22 . Упущенная выгода в таком случае определяется в размере недополученной прибыли от торговой деятельности.

Убытки на стороне подрядчика. Подрядчик вправе требовать возмещения причиненных убытков в случае, если заказчик реализует свое право на односторонний немотивированный отказ от договора. Заказчик обязан возместить подрядчику убытки, причиненные прекращением договора подряда, в пределах разницы между ценой, определенной за всю работу, и выплаченной частью цены 23 .

Подрядчик вправе взыскать с заказчика убытки, если сам подрядчик отказался от договора вследствие нарушений, допущенных заказчиком 24 .

Суды обычно удовлетворяют требования подрядчиков о взыскании убытков:

  • в размере понесенных затрат на закупленные для исполнения договора материалы, страхование, получение банковской гарантии;
  • в виде расходов при заключении договоров с третьими лицами, привлекаемыми подрядчиком для исполнения обязательств;
  • в виде штрафных санкций, уплаченных подрядчиком таким третьим лицам за нарушения, допущенные вследствие действий заказчика;
  • в размере упущенной выгоды подрядчика в виде недополученного дохода (сметной прибыли) от исполнения договора подряда25.

Можно взыскать и убытки, которые появились при заключении замещающей сделки на менее выгодных условиях 26 .

В первую очередь это применимо к заказчику.

Например, когда стороне пришлось привлечь нового подрядчика для выполнения работ по цене, превышающей согласованную в расторгнутом договоре подряда 27 .

Защитить свои интересы сторона сможет, если при заключении договора включит в него определенные условия, а также если в ходе исполнения договора будет собирать доказательственную базу о нарушениях контрагента и о собственном надлежащем исполнении договора.


* На основании п. 1 ст. 6, ст. 157 ГК, абз. 3 п. 23 постановления Пленума ВС от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении».