Продавец недвижимости банкротится. Когда покупателю удастся зарегистрировать права на объект

Сделки по отчуждению недвижимого имущества в преддверии или непосредственно в процедуре банкротства всегда несут риск оспаривания по специальным банкротным основаниям. Ситуация усугубляется, если стороны не успели зарегистрировать переход права собственности к покупателю до начала процедуры банкротства. Рассмотрим, как покупателю добиться такой регистрации в разных процедурах банкротства продавца.

Должник продал недвижимость в процедуре наблюдения

Н. Покрышкин, М. Шабалина

Неравноценные сделки в банкротстве: ключевые проблемы оспаривания

Органы управления должника вправе совершать сделки по отчуждению имущества стоимостью свыше 5 процентов балансовой стоимости активов должника на дату введения наблюдения только с письменного согласия временного управляющего (абз. 1 п. 2 ст. 64 Закона о банкротстве).

Суды подтверждают правомерность отказа Росреестра в регистрации перехода права собственности на недвижимость при отсутствии:

• документов, свидетельствующих о согласии временного управляющего на отчуждение имущества;
• документа, подтверждающего отмену процедуры наблюдения;
• справки о том, что балансовая стоимость отчуждаемого недвижимого имущества составляет менее 5 процентов балансовой стоимости активов продавца на день введения процедуры наблюдения.

Временный управляющий может не дать согласия на заключение сделки по отчуждению недвижимости, пытаясь сохранить имущество должника для последующего удовлетворения требований иных кредиторов. Соответственно, осуществить регистрацию перехода права собственности в этой ситуации не получится. Возникает вопрос, что в таком случае делать сторонам сделки.

Правоприменительная практика не содержит способов, с помощью которых можно обязать временного управляющего дать согласие на совершение должником сделок в процедуре наблюдения. В качестве одного из вариантов, при применении которого появляется возможность понудить управляющего дать такое согласие, выступает подача жалобы в порядке п. 3 ст. 60 Закона о банкротстве (рассмотрение разногласий, заявлений, ходатайств и жалоб в деле о банкротстве).

Кроме того, добросовестный покупатель недвижимого имущества вправе обратиться в суд с иском о понуждении осуществить действия по государственной регистрации перехода права собственности в порядке п. 3 ст. 551 ГК. В таком деле можно также рассмотреть вопрос о понуждении временного управляющего дать согласие на совершение сделки.

Подобный спор должен рассматриваться в арбитражном суде в рамках дела о банкротстве, что подтверждается сложившейся судебной практикой¹. ВС указывал, что порядок и процедура банкротства юридического лица не имеют правового значения для определения подведомственности спора².

Сделки, предусмотренные п. 2 ст. 64 Закона о банкротстве, которые органы управления должника заключили без согласия временного управляющего, относятся к оспоримым³. Таким образом, при открытии конкурсного производства в отношении должника конкурсный управляющий вправе подать заявление о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества и применении последствий недействительности сделки.

Вместе с тем при оспаривании сделки, совершенной без согласия временного управляющего, недостаточно лишь ссылки на п. 2 ст. 64 Закона о банкротстве. Необходимо также доказать, что сделка причинила вред правам кредиторов должника⁴.

В отношении продавца ввели процедуру наблюдения до регистрации перехода прав на объект

Нередко бывает так, что процедура наблюдения в отношении продавца вводится уже после заключения договора купли-продажи, но до госрегистрации перехода права собственности в пользу покупателя. В такой ситуации стороны вправе зарегистрировать переход права собственности на объект в обычном порядке. В данном случае не нужно предоставлять в Росреестр письменное согласие временного управляющего на совершение сделки, поскольку она была совершена до введения процедуры наблюдения⁵.

Однако не следует забывать, что конкурсный управляющий вправе оспорить сделку по отчуждению недвижимого имущества по специальным банкротным основаниям. Например, как сделку, совершенную с целью причинить вред имущественным правам кредиторов, сделку с неравноценным встречным предоставлением и т. д.

После открытия конкурсного производства требование о передаче недвижимости трансформируется в денежное требование

В отношении продавца ввели конкурсное производство до регистрации перехода прав на объект

Р. Щербинин

Покупка недвижимости. Четыре этапа заключения сделки

В ситуации, когда до регистрации перехода права собственности в пользу покупателя в отношении продавца открыто конкурсное производство, спорное здание будет учтено конкурсным управляющим в составе конкурсной массы. Покупатель может обратиться в суд с самостоятельным иском о понуждении осуществить действия по регистрации перехода права собственности на здание.

Однако в судебной практике сложился единообразный подход, согласно которому, поскольку конкурсное производство в отношении продавца открыто до принятия судом решения о понуждении к осуществлению действий по регистрации перехода права собственности, заявленные требования подлежат рассмотрению в деле о банкротстве.

Более того, с момента открытия конкурсного производства происходит трансформация неденежного требования о передаче имущества в денежное требование о возврате платы, полученной по договору до возбуждения дела о банкротстве. Требования покупателя подлежат удовлетворению в составе третьей очереди. Обратный подход привел бы к тому, что требования покупателя, носящие реестровый характер, были бы удовлетворены во внеочередном порядке, преимущественно перед требованиями иных конкурсных кредиторов, что противоречит законодательству о банкротстве⁶.

При разрешении данного вопроса ВС руководствовался п. 1 ст. 126 Закона о банкротстве и разъяснениями, приведенными в абз. 2 п. 34 постановления Пленума ВАС от 22.06.2012 № 35 (далее — Постановление Пленума ВАС № 35). В последнем говорится, что в ходе конкурсного производства требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера (например, требование о передаче имущества в собственность) подлежат предъявлению только в деле о банкротстве, даже если эти требования возникли до возбуждения дела.

Таким образом, ВС приходит к выводу, что такие требования подлежат денежной оценке, рассматриваются по правилам ст. 100 Закона о банкротстве и удовлетворяются в общем порядке, предусмотренном ст. 134 и 142 данного закона. Аналогичной позиции при разрешении подобного рода споров придерживаются суды нижестоящих инстанций⁷.

Отметим, что в описанных ситуациях прямо говорится о том, что при принятии решения в расчет не берется тот факт, что покупатель перечислил денежные средства по договору купли-продажи в полном объеме. Таким образом, покупателю недвижимости на этапе заключения договора купли-продажи следует иметь в виду, что переход права собственности необходимо зарегистрировать в Росреестре до открытия процедуры конкурсного производства.

Если все-таки не удалось зарегистрировать переход права собственности до введения в отношении продавца конкурсного производства, покупателю при заявлении своих требований в третью очередь реестра следует иметь в виду следующее.

Обременение не получится зарегистрировать после введения процедуры банкротства

Реестр требований кредиторов закрывается по истечении двух месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства⁸. Закон о банкротстве не предусматривает положений, позволяющих восстановить данный срок.

Вместе с тем существует возможность восстановить такой срок. Так, ВС указывал, что такие исключения применяются в случаях, когда возможность предъявления требований в двухмесячный срок объективно отсутствовала, в связи с чем и не была реализована кредитором. Такой кредитор не должен нести негативные последствия в виде понижения очередности за несовершение тех действий, совершить которые он был не в состоянии. При наличии подобных обстоятельств требование кредитора, несмотря на хронологическое опоздание, считается как бы заявленным в срок⁹. То есть-де-факто срок закрытия реестра восстанавливается ввиду наличия у кредитора уважительной причины опоздания, находящейся вне его воли.

Соответственно, если за время рассмотрения вопроса о понуждении к осуществлению действий по регистрации перехода права собственности покупатель пропустил двухмесячный срок на включение в реестр, то такой срок подлежит восстановлению, поскольку данные обстоятельства являются объективными и причина опоздания находится вне воли кредитора.

Владение недвижимым имуществом передано покупателю до банкротства продавца

Правовая позиция ВС указывает на то, что для отказа в регистрации перехода права собственности на имущество должника и трансформации неденежного требования покупателя в денежное не имеет значения, была ли недвижимость передана в фактическое владение покупателя.

С одной стороны, такой подход направлен на защиту интересов иных кредиторов должника и является препятствием для вывода его активов в пользу аффилированных или других заинтересованных лиц через заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, что представляется обоснованным.

Вместе с тем такая позиция в определенной степени ущемляет права покупателей недвижимого имущества в тех случаях, когда отчуждение объекта не связано с выводом активов, а действия продавца и покупателя являются добросовестными.

Представляется, что судам при разрешении подобных споров следует исходить из конкретных фактических обстоятельств, обращая внимание на весь комплекс условий, предшествовавших заключению договора купли-продажи, в том числе на аффилированность сторон и экономическую целесообразность заключения сделки.

Залогодатель впал в банкротство до регистрации ипотеки в Росреестре

Если до регистрации обременения в отношении залогодателя ввели процедуру банкротства, велика вероятность, что управляющий оспорит договор залога как сделку с предпочтением. По данному вопросу имеется устоявшаяся судебная практика на уровне ВС.

Так, ВС указывал на недопустимость регистрации обременения в виде ипотеки после введения процедуры банкротства, поскольку это приведет к необоснованному предоставлению преимуществ заявителю вопреки требованиям ст. 61.3 Закона о банкротстве¹⁰. Эта позиция подтверждается практикой нижестоящих судов¹¹. Следует отметить, что ВС обобщил данный тезис, не указывая на конкретную процедуру дела о банкротстве, в которой отсутствует возможность зарегистрировать обременение.

Таким образом, залогодержатель должен учитывать, что в процедуре банкротства ему не удастся получить статус залогового кредитора. Кроме того, существует вероятность потерять обеспечение как таковое, если обременение не было зарегистрировано до открытия дела о банкротстве. Также стоит учитывать, что кредитный договор (договор займа) и договор об ипотеке можно оспорить как подозрительную сделку¹² или сделку с предпочтением¹³.

Регистрация перехода права собственности на недвижимость/обременения в рамках процедуры банкротства