Стороны не зарегистрировали ипотеку. Как кредитору добиться залогового статуса в банкротстве
Суды отказывались признавать права кредитора обеспеченными залогом, если стороны не зарегистрировали ипотеку. АС Московского округа в деле № А40-52617/2017 изменил эту практику. Рассмотрим, как кредитору удалось доказать наличие залогового статуса.
Фабула дела
Банк и должник заключили договор залога земельного участка в обеспечение обязательств третьего лица по кредитным договорам. Ипотека не регистрировалась, соответственно, залог в пользу банка не возник. Банк обратился к должнику с требованиями представить документы, а также обеспечить явку представителя для предъявления совместного заявления о регистрации ипотеки. В связи с уклонением должника банк предъявил иск о регистрации ипотеки на основании п. 2 ст. 165 ГК. Суд постановил осуществить государственную регистрацию ипотеки в пользу банка (постановление 9ААС от 17.07.2018 по делу № А40-208856/2016).
Должник впал в банкротство. Банк подал заявление о включении своих требований в реестр как обеспеченных залогом. На дату рассмотрения заявления судом запись в ЕГРН о регистрации ипотеки в пользу банка отсутствовала.
Позиция судов
Н. Покрышкин, С. Лысов
Договор залога в банкротстве. Шесть оснований для оспаривания
Суд первой инстанции отказал в признании требований банка обеспеченными залогом. Суд квалифицировал договоры залога как ничтожные в связи с несоблюдением требования о государственной регистрации. Апелляция подтвердила эту позицию.
Суд округа пришел к иным выводам и направил дело на новое рассмотрение. Кассация согласилась с тем, что ипотека может быть установлена только в отношении недвижимого имущества, права на которое зарегистрированы в установленном порядке1. Но при этом суд учел доказанность факта заключения договора залога и наличие судебного акта о регистрации договора в связи с недобросовестным уклонением должника от регистрации. Принимая во внимание негативные последствия пропуска срока на предъявление требований, суд счел, что основания для отказа в признании требований, обеспеченных залогом, отсутствуют.
1
п. 1 ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке)
Таким образом, для получения залогового статуса в отсутствие регистрации ипотеки кредитору необходимо доказать два обстоятельства:
- факт заключения договора залога в надлежащей форме;
- наличие решения суда о регистрации ипотеки.
Алгоритм действий кредитора
Иск о регистрации ипотеки. До реформы ГК договоры ипотеки подлежали обязательной государственной регистрации. В случае уклонения одной стороны другая сторона могла заявить в суд требования о регистрации на основании п. 2 ст. 165 ГК.
Регистрирующий орган можно привлечь к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований.
В ходе реформы 2013–2014 годов требование о регистрации договоров ипотеки отменили. Теперь договор залога считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям. При этом закреплено требование об обязательной регистрации ипотеки как обременения, которая осуществляется на основании совместного заявления сторон договора залога. В случае уклонения одной из сторон от регистрации требование о регистрации ипотеки как обременения можно заявить:
- в порядке ч. 7 ст. 15 Закона о государственной регистрации недвижимости, предусматривающей, что при уклонении одной из сторон от регистрации переход права собственности регистрируется на основании решения суда по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством об исполнительном производстве, — также по требованию судебного пристава2;
- по аналогии п. 3 ст. 551 ГК с учетом разъяснений пленумов ВС и ВАС, предусматривающих содержательно близкий механизм в отношении договора купли-продажи, в случае уклонения одной из сторон от регистрации перехода права собственности на недвижимость3;
3
п. 61 постановления Пленума ВС и Пленума ВАС от 29.04.2010 № 10/22
- по аналогии п. 2 ст. 165 ГК, предусматривающего право предъявить требование о регистрации сделки при уклонении одной из сторон4.
4
постановления АС Московского округа от 31.05.2019 по делу № А40-145659/2018,
от 05.03.2019 по делу № А40-93974/2018,
от 25.03.2019 по делу № А40-67956/2018
Предмет доказывания по иску о регистрации. В предмет доказывания по иску о регистрации входят следующие обстоятельства:
- факт заключения договора залога в надлежащей форме (наличие соглашения по всем существенным условиям, соответствие требованиям, предъявляемым к договорам ипотеки);
- факт уклонения другой стороны от регистрации ипотеки (непредставление документов, необходимых для регистрации, неявка в регистрирующий орган).
Решение об удовлетворении иска о регистрации ипотеки не является судебным актом о признании права
Факт уклонения от регистрации может выражаться как в отказе от обращения другой стороны в регистрирующий орган, так и в ее бездействии. Чтобы доказать факт уклонения, целесообразно перед предъявлением иска направить другой стороне требование обеспечить явку представителя в регистрирующий орган либо представить доверенность с правом предъявить в регистрирующий орган документы от имени другой стороны. При неисполнении этих условий факт уклонения от регистрации налицо5.
5
п. 7 информационного письма Президиума ВАС от 16.02.2001 № 59
Момент возникновения права залога. Ипотека по договору залога возникает с даты внесения записи об обременении соответствующего объекта недвижимости в реестр6. Решение об удовлетворении иска о регистрации не является судебным актом о признании права, а только заменяет волеизъявление уклоняющейся от регистрации стороны. Таким образом, регистрация обременения при удовлетворении судом требований о регистрации ипотеки осуществляется в общем порядке с тем лишь изъятием, что решение суда подменяет собой заявление уклоняющейся стороны.
Срок исковой давности. Срок исковой давности по иску о государственной регистрации сделки составляет один год7. Этот срок исчисляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать о том, что другая сторона уклоняется от регистрации8.
7
п. 4 ст. 165 ГК
Таким моментом может выступать дата, в которую:
- другой стороне было предложено явиться в регистрирующий орган для представления совместного заявления о регистрации, но сторона не явилась;
- сторона предлагала другой стороне представить документы для регистрации, но та не исполнила требование9.
9
п. 64 постановления Пленума ВС и Пленума ВАС от 29.04.2010 № 10/22;
постановления Президиума ВАС от 19.06.2012 № 2665/12,
от 10.06.2014 № 18357/13
Риски отказа в удовлетворении требований.
1. Истечение срока исковой давности. Наиболее распространенным способом защиты от иска о регистрации является заявление о применении исковой давности. В случае истечения срока исковой давности необходимо проанализировать действия уклоняющейся от регистрации стороны с даты заключения сделки на предмет исполнения обязанностей по договору залога.
10
п. 61 постановления Пленума ВС от 23.06.2015 № 25
Например, уплата госпошлины за регистрацию обременения или совершение иных действий свидетельствует об исполнении обязанностей по договору залога. В этом случае заявление о применении срока исковой давности можно квалифицировать как злоупотребление правом, что повлечет применение принципа эстоппель, запрещающего противоречивое поведение. Соответственно, сторона лишится права на применение срока исковой давности10.
2. Ипотека не возникла. При залоге недвижимого имущества ипотека возникает с момента государственной регистрации11. На основе этих норм суды длительное время указывали, что само по себе соглашение о залоге не влечет последствий в виде ограничения права собственности должника на предмет залога. Отсутствие регистрации свидетельствует, что залог объектов недвижимости не возник и кредитор не вправе претендовать на признание своих требований как обеспеченных залогом12.
12
определение ВАС от 02.06.2014 по делу № А21-269/2013;
постановление АС МО от 27.11.2014 по делу № А40-94684/2011
Аналогичные последствия для кредитора наступали в условиях предъявленного, но не рассмотренного регистрирующим органом совместного заявления сторон о регистрации ипотеки13. А также в случае регистрации ипотеки после предъявления заявления о включении требований в реестр, но до рассмотрения обособленного спора по существу14.
Таким образом, даже при удовлетворении требований по иску о регистрации, но до государственной регистрации ипотеки суд может указать, что ипотека в пользу кредитора не возникла, и отказать в удовлетворении требований.
В этом случае кредитору целесообразно привести следующие доводы. С учетом негативных последствий пропуска срока на предъявление кредиторами требований при наличии решения о регистрации суд вправе считать имущество находящимся в залоге до государственной регистрации обременения. В этом случае кредитор имеет притязание на залоговое обременение в будущем и не лишается залогового приоритета в банкротстве. Аналогичный подход суды применяют при разрешении споров о залоге будущей недвижимости в отношениях, связанных с участием в долевом строительстве15.
3. Непротивопоставимость ипотеки третьим лицам. Для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента ее регистрации16. В связи с этим суды указывают, что в отсутствие сведений о регистрации залогодержатель не вправе противопоставлять свои залоговые права третьим лицам, не осведомленным о таком залоге, в том числе и конкурсным кредиторам должника17.
16
п. 7 ст. 20 Закона об ипотеке
Вместе с тем следует учитывать, что принцип непротивопоставимости необходим для регулирования отношений между лицами, имеющими сходные или несовместимые права на одну и ту же вещь18. Он применяется в отношении добросовестных лиц, полагавшихся на запись об отсутствии ипотеки и получивших то или иное право в отношении вещи, а не всех лиц вообще.
Принцип непротивопоставимости имеет существенное значение при разрешении споров с лицами, которые имеют также вещные права на спорное имущество. Например, для целей определения старшинства залогов. Но он не должен выступать основанием для отказа в признании требований обеспеченными залогом в рассматриваемых обстоятельствах.
Выводы. В отсутствие регистрации ипотеки кредитор может добиться залогового статуса при наличии двух условий: заключения договора залога в надлежащей форме и принятия судом решения о регистрации ипотеки. В этом случае суд вправе считать имущество находящимся в залоге до регистрации обременения для целей реализации кредитором залогового статуса. Полноценное право залога возникнет у кредитора с момента регистрации обременения.