Арендатор использует участок не по назначению. Новый вид санкций со стороны арендодателя

Александр Кадетов, адвокат, партнер адвокатского бюро «Юрлов и партнеры»

Департамент городского имущества города Москвы активно привлекает арендаторов к ответственности за использование участков в нарушение условий договора. Например, компания арендовала участок под строительство социального объекта, а построила на нем офисный центр. Окончательная позиция судов по таким спорам не сформирована. Верховный суд в конце 2020 года вынес два определения с противоположными позициями по этому вопросу. Рассмотрим, какие доводы помогут арендаторам избежать выплат.

Суть споров

В ходе плановых проверок сотрудники Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы выявляют факты использования арендованных земельных участков не по целевому назначению.

Они фиксируют нарушения в актах обследования с фототаблицами внешнего осмотра участка и зданий на нем.

Далее эти акты передают в Департамент городского имущества города Москвы, который принимает решение о взыскании с арендатора суммы неосновательного обогащения. Размер такого обогащения определяется исходя из разницы между размером арендных платежей по договору и суммой платежей, которые арендатор вносил бы в случае заключения договора на условиях использования участка в фактических целях.

Позиция департамента

Предъявляя иск о взыскании неосновательного обогащения, департамент руководствуется следующей логикой.

1. Арендатор нарушил обязательство по использованию земельного участка в соответствии с целями, которые указаны в договоре.

2. Поскольку расчет арендной платы зависит от ставки и среднего удельного показателя кадастровой стоимости участка, изменение фактического использования участка влияет на размер платы по договору.

3. Разница между арендной платой, рассчитанной исходя из установленного договором назначения объекта, и платой исходя из его текущего назначения является неосновательным обогащением арендатора.

При расчете новой ставки арендной платы департамент руководствуется средним удельным показателем кадастровой стоимости, который применяется для объектов, используемых в схожих целях.

Таким образом, департамент производит перерасчет арендной платы произвольно, исходя из кадастровой стоимости, которая могла бы быть установлена в отношении объекта недвижимости при изменении его назначения, либо вида разрешенного использования участка. Тем самым подменяется установленная законом для целей определения рыночной стоимости объекта процедура, предусматривающая, в частности, необходимость привлечения специализированной организации.

Критика позиции департамента

Суть позиции департамента заключается в том, что использование земельного участка в целях, отличных от установленных договором, приравнивается к выходу за его рамки, из чего возникает кондикционное обязательство.

Но для возникновения обязательств по возврату неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК) необходимо наличие одновременно двух условий:

одно лицо обогатилось за счет другого;
имущество приобретается или сберегается без предусмотренных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований.

Таким образом, из буквального толкования позиции департамента следует, что при использовании земельного участка в иных целях у арендатора в принципе отсутствуют основания для пользования объектом аренды.

При этом арендатор пользуется таким объектом на основании действующего договора аренды, а использование земельного участка в иных целях является нарушением его условий, за что прямо предусмотрена договорная ответственность.

Позиции нижестоящих судов

1. Некоторые суды, вплоть до кассационной инстанции, поддерживают позицию департамента, формируя практику взыскания неосновательного обогащения при фактическом неисполнении договорного обязательства, что не соответствует природе кондикции (постановления АС Московского округа от 16.06.2020 по делу № А40-122749/2019, от 07.09.2020 по делу № А40-156877/2019).

Из таких судебных актов следует, что ни суды, ни департамент не видят разницы между задолженностью по арендной плате и неосновательным обогащением. Взыскивая разницу между суммами арендных платежей, департамент подтверждает наличие договорных отношений, что само по себе является препятствием для удовлетворения таких требований.

2. Часть судов отказывает департаменту в удовлетворении требований. Например, Девятый арбитражный апелляционный суд указал, что использование участка не по целевому назначению является нарушением условий заключенного сторонами договора, что исключает возможность применения к спорным правоотношениям норм гл. 60 ГК о неосновательном обогащении.

Суд также отметил, что кондикционное обязательство может возникнуть в случае, когда неосновательное обогащение хотя и имело место в связи с договором, но не сопровождалось нарушением его условий со стороны обогатившегося контрагента. Если же приобретение (сбережение) имущества произошло в результате нарушения стороной условий договора, то применяются нормы права, регулирующие договорные отношения сторон.

Арбитражный суд Московского округа поддержал эту позицию (постановления АС Московского округа от 07.12.2020 по делу № А40-222240/2019, от 25.11.2020 по делу № А40-127668/2019, от 16.10.2020 по делу № А40-324526/2019, от 15.10.2020 по делу № А40-327401/2019, 9ААС от 02.09.2020 по делу № А40-10353/20).

Кроме того, суды указывают, что департамент не направил арендатору уведомление об изменении ставки арендной платы, определяемой фактическим видом использования участка. Следовательно, у него не возникло право требовать взыскания с арендатора неосновательного обогащения (постановление 9ААС от 03.08.2018 по делу № А40-220391/2017).

Некоторые суды приходят к выводу, что департамент не доказал нарушение арендатором целевого назначения участка. По их мнению, акты обследования являются ненадлежащими доказательствами, поскольку из них невозможно установить, в каких конкретно помещениях осуществляется деятельность, не соответствующая целевому использованию участка, а также установить их принадлежность арендатору (постановления АС Московского округа от 14.02.2020 по делу № А40-139430/2019, от 03.08.2020 по делу № А40-156872/2019, решение АС г. Москвы от 13.03.2019 по делу № А40-190511/18).

Позиция Верховного суда

В ноябре 2020 года Верховный суд принял два противоположных друг другу определения по рассматриваемому вопросу. В обоих определениях судьи ВС отказали в передаче кассационных жалоб для рассмотрения в СКЭС. Но в одном случае жалобу заявил департамент в отношении решения об отказе взыскать неосновательное обогащение, а в другом случае жалобу на решение в пользу департамента подал арендатор.

Примечательно, что эти определения вынесены в отношении одного ответчика по разным делам и объектам аренды с разницей в три дня.

1. Определение ВC от 09.11.2020 № 305-ЭС20-13812. Здесь суды отказали департаменту в удовлетворении исковых требований. Позиция судов сводилась к тому, что использование земельного участка не по целевому назначению является нарушением условий договора, что исключает возможность применения к правоотношениям сторон норм гл. 60 ГК о неосновательном обогащении. В рассматриваемом случае к спорным отношениям сторон должны применяться нормы гл. 22, 25, 27, 34 ГК.

2. Определение ВC от 12.11.2020 № 305-ЭС20-12758. В этом деле суды удовлетворили требования департамента в полном объеме. Они указали, что, поскольку арендатор вносил арендную плату исходя из указанного в договоре вида использования участка, он неосновательно обогатился на разницу в сумме арендной платы, которая подлежала уплате исходя из фактического использования участка. Взысканная с ответчика сумма, поименованная как неосновательное обогащение, по сути, является недовнесенной арендной платой.

Представляется, что Департамент городского имущества города Москвы в рамках указанных споров выбрал ненадлежащий способ защиты своих прав. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру его нарушения. При наличии действующего договора арендодатель вправе потребовать уплаты штрафа за использование земельного участка не по назначению либо отказаться от исполнения договора аренды в связи с существенным нарушением его условий.

Не исключено, что при поддержке позиции департамента судами практика взыскания неосновательного обогащения будет заимствована и другими региональными органами.

Таким образом, возникает необходимость в подготовке постановления Пленума ВС о порядке применения норм гл. 60 ГК о неосновательном обогащении с разъяснением допустимости возникновения кондикционного обязательства из действующего договора аренды