Арендатор обанкротился. Как арендодателю расторгнуть договор
При банкротстве арендатора право аренды включается в его конкурсную массу. Суды применяют повышенный стандарт доказывания наличия оснований для расторжения такого договора. Рассмотрим, как действовать арендодателю, чтобы избавиться от убыточного договора с банкротом.
Определить, является ли право аренды активом должника
Право аренды является активом должника, если договор предусматривает возможность отчуждения арендатором своих прав без получения согласия арендодателя. Например, право заключить договор перенайма, уступить права и обязанности по договору.
Кроме того, заключение договора перенайма не должно быть запрещено законом. В частности, п. 7 ст. 448 ГК предусматривает запрет на уступку прав, приобретенных лицом по результатам торгов. Такие обязательства должны быть исполнены только лично (определение ВС от 24.04.2019 по делу № А57-17101/2017). Нарушение этого правила влечет недействительность сделки по уступке прав и обязанностей (определение ВС от 01.10.2018 по делу № А32-29134/2017).
Если закон запрещает заключать договор перенайма либо арендодатель не дает согласия на уступку, то такое право аренды не является активом должника (определение ВС от 08.09.2016 по делу № А60-37449/2015). В этом случае его нельзя включить в конкурсную массу и реализовать на торгах.
Следует внимательно относиться к условиям договора аренды муниципального или государственного земельного участка, заключенного на срок более пяти лет. Передача прав и обязанностей по таким договорам возможна без согласия арендодателя только при условии его уведомления, даже если договор предусматривает иное. По закону арендатор по такому договору аренды имеет более широкий объем прав, ограничение которых не допускается договором1. Таким образом, даже если договор закрепляет требование об обязательном получении согласия арендодателя на перенаем, право аренды все равно является активом должника.
Установить наличие оснований для расторжения договора
Банкротство арендатора — не причина для отказа в расторжении договора аренды при наличии к тому законных оснований.
При этом исключение права аренды из конкурсной массы уменьшает вероятность погашения всех требований кредиторов. В связи с этим они приводят довод о том, что расторжение договора аренды повлечет нарушение прав кредиторов.
Между тем на арендатора-банкрота распространяются общие нормы ГК о договоре аренды и условия самого договора. Например, договор аренды может быть расторгнут, если арендатор не использует земельный участок по целевому назначению или не вносит арендную плату в срок2.
2 ст. 619 ГК
Признание компании банкротом и включение права аренды земельного участка в конкурсную массу не являются сами по себе основанием для изменения условий договора. Положений, позволяющих сторонам не исполнять принятые на себя обязательства по договору, Закон о банкротстве также не содержит3.
Факт включения права аренды в конкурсную массу должника не освобождает суд от обязанности провести оценку правовой возможности его отчуждения, наличия на то ограничений в силу закона или договора, а также наличия оснований для расторжения договора аренды4.
Таким образом, арендодатель вправе приводить доводы о нарушении условий договора и норм законодательства, которые позволят потребовать расторжения договора, несмотря на банкротство арендатора. Закон о банкротстве не содержит положений о том, что открытие в отношении арендатора процедуры конкурсного производства автоматически лишает арендодателя права на досрочное расторжение договора при наличии к тому законных оснований5.
Кроме того, арендодатель может привести довод о наличии потенциальных платежеспособных арендаторов, которые готовы арендовать спорное имущество на более выгодных рыночных условиях. Доказать это помогут коммерческие предложения от таких организаций.
Банкротство арендатора автоматически не лишает арендодателя права на досрочное расторжение договора
Пример из практики. Администрация обратилась в суд с иском к обществу-банкроту о расторжении договоров аренды и возврате земельных участков. Участки были переданы арендатору для строительства многоквартирных домов и иных объектов инфраструктуры.
Суды трех инстанций отказали в удовлетворении требований. Они пришли к выводу, что право аренды является активом должника, поскольку муниципальные участки переданы в аренду на срок свыше пяти лет. Этот актив вошел в конкурсную массу и подлежит реализации на торгах. Расторжение договоров повлечет за собой предпочтительное погашение требований арендодателя и нарушит права других кредиторов. Кроме того, суды пришли к выводу, что действия истца, направленные на прекращение арендных отношений, не отвечают принципу добросовестности.
ВС не согласился с этой позицией и направил дело на новое рассмотрение. Суд указал на необходимость учета интересов обеих сторон и установления конкретного факта злоупотребления правом со стороны собственника земельных участков. Одного лишь утверждения, что расторжение договора аренды с банкротом является злоупотреблением правом, недостаточно6.
Доказать, что расторжение договора не является злоупотреблением правом
Конкурсные кредиторы и управляющие часто приводят довод о том, что расторжение договора аренды свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны арендодателя. Ранее суды также придерживались позиции, что арендодатель не вправе расторгнуть договор в связи с неуплатой арендных платежей, если право аренды включено в конкурсную массу арендатора7.
Сейчас суды критически относятся к данному доводу. Они указывают, что законодательство о банкротстве не содержит положений о невозможности арендодателя защитить свои права путем досрочного расторжения договора в ситуации длительного невнесения арендных платежей. Действия, направленные на расторжение договора, в данном случае нельзя квалифицировать в качестве злоупотребления правом8.
Пример из практики. Управление и общество заключили договор аренды земельного участка. После истечения срока аренды общество продолжило пользоваться имуществом — договор продлился на неопределенный срок. После введения в отношения должника процедуры банкротства арендодатель заявил о расторжении договора. Конкурсный управляющий арендатора оспорил односторонний отказ арендодателя от договора в суде со ссылкой на то, что прекращение договора препятствует реализации имущества арендатора, противоречит целям и задачам конкурсного производства и направлено на вывод ликвидного актива из конкурсной массы.
С позицией управляющего согласились суды трех инстанций, но не согласился Верховный суд. ВС отметил, что в процедурах банкротства сталкиваются разнонаправленные интересы: с одной стороны — интересы собственника, наделенного правомочиями по распоряжению предметом аренды, а с другой — интересы кредиторов арендатора, рассчитывающих на максимальное пополнение конкурсной массы. Определяя баланс интересов сторон, суд может признать, что собственник злоупотребляет своими правами, и по этой причине отказать в защите. В таком случае участники дела о банкротстве арендатора должны раскрыть, в чем именно заключается злоупотребление, а суд — проверить эти доводы и установить соответствующие обстоятельства9.
Стороны заключили договор аренды электросетевого комплекса в период банкротства арендодателя. В дальнейшем дело о банкротстве было прекращено. Стороны продлили договор, но Росреестр отказался его регистрировать, сославшись на прекращение первоначального договора и утрату арендатором преимущественного права заключить договор на новый срок.
Суды трех инстанций поддержали позицию уполномоченного органа. Они указали, что заключение первого договора аренды в соответствии с положениями Закона о банкротстве не предоставляет обществу права заключить новый договор в нарушение порядка, предусмотренного абз. 1 ч. 1 и ч. 3 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции.
Верховный суд указал, что Закон о банкротстве не содержит специального регулирования для ситуаций, когда арендатор продолжает использовать арендованное имущество после прекращения производства по делу о банкротстве. Поэтому здесь применяется п. 2 ст. 610 ГК, согласно которому, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Арендатор заключал договоры на законных основаниях, доказательств его недобросовестности нет. Соответственно, новый договор не нарушает положений Закона о защите конкуренции и арендатор вправе заключить новый договор без проведения торгов (определение ВС от 08.02.2022 по делу № А33-22597/2020).
ВС защитил арендатора, который заключил договор в период банкротства арендодателя