Мнение

Критика

Застройщик обанкротился. Как залоговому кредитору добиться компенсации

Наталья Соломатина, руководитель проектов ПАО «Сбербанк», к. ю. н.

Законодатель лишил залоговых кредиторов права на возмещение по проектам, где первый договор долевого участия с дольщиками заключен до 01.07.2019 без использования счета эскроу (п. 14 ст. 16 Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ). В феврале 2022 года ВС направил запрос в КС на предмет проверки соответствия этой нормы Конституции. Пока решение не принято, рассчитывать на изменение практики не приходится. Рассмотрим, какие риски ждут инвесторов, на примере банкротства застройщиков URBAN GROUP.

Фабула спора

В июне 2018 года Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства (далее — Фонд) обратился в суд с заявлениями о банкротстве пяти застройщиков URBAN GROUP.

В июле 2018 года суд признал всех застройщиков банкротами и открыл конкурсное производство.

В июле — августе 2018 года банки, кредитовавшие застройщиков, обратились с заявлениями об установлении своих требований как залоговых.

Конкурсный управляющий подал заявления о признании недействительными договоров ипотеки со всеми банками.

Заявления банков и конкурсного управляющего были объединены в одно производство, рассмотрение части требований было приостановлено до вступления в силу судебных актов по другим делам. Ряд залоговых требований были выделены в отдельное производство.

Установление залоговых требований затянулось. Один из банков, заявивший требования в 2018 году, был включен в реестр как залоговый только в декабре 2021 года. Оспаривание выделения залоговых требований и приостановления их рассмотрения результата не принесло (постановление 10ААС от 28.08.2019 № 10АП-13547/19, 10АП-13966/19).

В феврале 2019 года Фонд обратился в суд с заявлениями о намерении по всем застройщикам.

Только один из пяти банков дал согласие как залогодержатель на передачу земельных участков Фонду, согласившись с утратой обеспечения. На момент рассмотрения заявлений о намерении банки, не предоставившие согласия на передачу заложенного имущества, не были включены в реестр как залоговые кредиторы.

Ход рассмотрения дела

Фонд не указывал в заявлениях о намерении на факт обременения объектов ипотекой. Суд не привлекал залогодержателей в качестве третьих лиц, хотя в представленных выписках из ЕГРН обременение ипотекой присутствовало. Суды мотивировали это тем, что банки являются участниками дела о банкротстве, поэтому не требуется ни их привлечение в обособленный спор, ни уведомление о нем (постановления 10ААС от 19.08.2019 № 10АП-8842/19, 10АП-13878/19, от 06.08.2019 по делу № А41-44403/18). Между тем передача Фонду предмета залога, которая автоматически влечет утрату залога, безусловно, влияет на права залогодержателей, вне зависимости от того, установлены они в реестре или нет.

Возражения банков не повлияли на позицию суда, который удовлетворил заявления Фонда.

В удовлетворении ходатайств о приостановлении рассмотрения заявления Фонда до рассмотрения вопроса о включении залоговых требований в реестр суд отказал, так как не усмотрел для этого оснований (постановление 10ААС от 19.08.2019 № 10АП-12402/19, 10АП-13864/19).

Титул залогодержателя в публичном реестре не гарантирует защиты прав кредитора

Позиция судов

Суды указали, что сами по себе договоры ипотеки без подтверждения залогового статуса кредитора не порождают правовых последствий в соответствии с Законом о банкротстве (постановление 10ААС от 07.08.2019 по делу № А41-44403/18).

Верховный суд отметил: «Отклоняя доводы банка о необходимости получения его согласия на передачу объектов новому застройщику, суды констатировали, что на момент рассмотрения спора банк не являлся кредитором, чьи требования включены в реестр требований кредиторов как обеспеченные залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок» (определение ВС от 30.01.2020 по делу № А41-44408/2018).

Суд также отказался установить обеспечение в виде ареста земельных участков с целью предотвратить утрату залога. Как указала коллегия, «обеспечительные меры не могут быть направлены на остановку мероприятий конкурсного производства, в том числе связанных с достройкой не завершенных строительством многоквартирных жилых домов» (постановление 10ААС от 05.09.2019 № 10АП-14043/2019).

По одному из заявлений суд сослался на то, что земельный участок предназначен для размещения объектов социальной и инженерной инфраструктуры и для его передачи соблюдать условия подп. 3 п. 3 ст. 210 Закона о банкротстве не требуется. При этом из судебного акта нельзя установить, на основании чего суд пришел к выводу о таком назначении участка (постановление 10ААС от 19.08.2019 № 10АП-12402/19, 10АП-13864/19).

После того как один из банков включился в реестр как залоговый кредитор, одним из оснований для отказа в удовлетворении требований о защите прав залогодержателя стало то, что при регистрации передачи имущества новому застройщику залог прекратился. Следовательно, защита невозможна (постановление АС Московского округа от 10.02.2020 по делу № А41-44403/18).

Договор ипотеки земельного участка с одним из банков суд признал недействительной сделкой по преференциальным основаниям. Это было предсказуемо, так как кредитор оформил обеспечение спустя продолжительное время после выдачи кредита, когда у группы уже налицо были признаки банкротства.

Еще одной особенностью банкротства данной группы стало то, что имели место случаи раздела заложенных земельных участков при наличии записей об ипотеке в публичном реестре без согласия залогодержателя. Действия регистрирующего органа были признаны незаконными в рамках другого дела, но это не помогло банкам восстановить свои права.

Попытка одного из банков взыскать с конкурсного управляющего убытки от утраты залога, связанные с передачей земельных участков Фонду без согласия залогодержателя, не увенчалась успехом (постановления 10ААС от 21.05.2021 по делу № 10АП-3590/2021, АС Московского округа от 30.09.2021 по делу № А41-44407/18).

Таким образом, ни один из банков залоговое возмещение от Фонда не получил. Причина: на момент рассмотрения заявлений о намерении залоговые требования не были включены в реестр.

В реестр банки не были включены по причине затягивания рассмотрения их требований судом.

После государственной регистрации перехода прав на имущество застройщиков залог прекратился.

Комментарий

Дело о банкротстве застройщиков URBAN GROUP показало, что даже своевременное совершение залогодержателем всех действий, направленных на включение в реестр, может не привести к реализации гарантии на получение залогового возмещения в рамках ст. 201.10 Закона о банкротстве.

Наличие титула залогодержателя в публичном реестре и договоров ипотеки не является гарантией защиты прав кредитора.

После введения новой модели со счетами эскроу описанный риск утраты залога сохраняется.

На данный момент не произошло никаких законодательных изменений, которые не позволили бы предотвратить развитие рассмотренной ситуации. Например, в Закон о банкротстве не внесена обязанность судов приостанавливать рассмотрение заявления о намерении до рассмотрения по существу заявленных залоговых требований, чтобы обеспечить залогодержателям возможность получить возмещение.

Основные сценарии поведения банка в банкротстве застройщика после 01.07.2019

Существует несколько сценариев развития событий в случае банкротства застройщика, работающего по новой модели со счетами эскроу. Основными являются финансирование достройки объекта залоговым кредитором и вхождение в проект Фонда.

Условия сценариев:

должник признан банкротом, открыто конкурсное производство;
денежные средства дольщиков привлекались исключительно по счетам эскроу (после 01.07.2019).

Особенности новой модели.

1. У участника долевого строительства есть право в любой момент расторгнуть договор и получить деньги со счета эскроу (в том числе после включения в реестр как участника строительства).

Риск минимальный. Невыгодно дольщикам при наличии перспективы достройки объекта.

Риск будет реализован, если такой перспективы не останется, то есть когда:

невозможно будет достроить объект силами застройщика в процедуре;
не будет инвестора (банка или иного лица);
Фонд примет решение о нецелесообразности финансирования.

2. По общему правилу участие Фонда в достройке проблемных домов по новой модели не предполагается.

Фонд отказывает в достройке домов, если:

ДДУ с первым участником заключен с использованием эскроу-счетов и представлен на государственную регистрацию после 1 июля 2018 года;
ДДУ с первым участником строительства заключен после 1 июля 2019 года.

Исключение из данного правила — решение Правительства РФ, которое делегировало это полномочие Фонду постановлением от 10.04.2021 № 575.

3. Не используется способ удовлетворения требований участников «передача не завершенного строительством объекта».

Сценарий 1. Залоговый кредитор дофинансирует проект в процедуре банкротства застройщика. Предпосылки реализации сценария: если потери по проекту меньше, чем при иных сценариях. Рекомендуется рассматривать как базовую стратегию.

Плюсы.

1. Новый кредит может быть обеспечен залогом объектов незавершенного строительства и земельных участков (прав на земельные участки). Требования по кредиту погашаются в составе третьей очереди требований по текущим платежам.

2. Эти сделки обладают иммунитетом от оспаривания по банкротным основаниям при отсутствии явных злоупотреблений.

Минус: кредитор не может заключить с арбитражным управляющим договоры, предусматривающие передачу жилых и нежилых помещений, включая договоры участия в долевом строительстве (прямой запрет в п. 1.1 ст. 201.8–1 Закона о банкротстве). Такое право предоставлено только Фонду.

Результат:

дом достраивается, вводится в эксплуатацию, регистрируется право собственности на первую квартиру;
денежные средства со счета эскроу перечисляются на специальный счет должника;
залоговый кредитор получает 80 процентов от суммы (п. 8 ст. 201.12–2, п. 5 ст. 201.14 Закона о банкротстве), но только в случае, если привлекались средства участников строительства исключительно со счетами эскроу; остатки распределяются по правилам ст. 138 Закона о банкротстве; если залоговый кредитор привлекал денежные средства не только с эскроу (проекты с 01.07.2018 по 01.07.2019), то получает 60 процентов в соответствии с правилами ст. 201.14 Закона о банкротстве;
сохраняются права кредитора как залогодержателя на свободные от ДДУ объекты.

Сценарий 2. Залоговый кредитор не осуществляет финансирование, реализует свои права как залогодержатель в процедуре. В проект заходит Фонд. Если Фонд в качестве исключения принял решение о целесообразности финансирования — объект достраивает Фонд.

Результат для залогового кредитора: новый застройщик до удовлетворения заявления о намерении должен внести на депозитный счет суда для залоговых кредиторов, включенных в реестр, не менее 60 процентов от стоимости залогового имущества, но не более суммы долга.

Право на получение денежных средств со специального счета застройщика (эскроу) получает в полном объеме новый застройщик (п. 9 ст. 201.12–2 Закона о банкротстве).

Риски:

утрата залога, если на момент рассмотрения заявления о намерении нового застройщика инвестор не включен в реестр как залоговый кредитор;
заниженная оценка передаваемого Фонду имущества и, следовательно, минимальная сумма погашения.

Выводы.

1. Существующая гарантия возмещения залоговым кредиторам при передаче проблемного объекта на достройку Фонду не обязательно означает возможность ее реализации с учетом имеющейся практики.

2. Арбитражный управляющий в деле о банкротстве застройщика аккредитуется Фондом, который является самостоятельным субъектом права с собственными интересами, зачастую конкурирующими с интересами залоговых кредиторов.

3. Если инвестор не установлен как залоговый кредитор на момент рассмотрения заявления Фонда о намерении, существует риск утраты залога.

4. Стратегия финансирования достройки объекта в процедуре банкротства застройщика должна рассматриваться как базовая, если уровень потерь меньше, чем в иных сценариях (с учетом риска не получить залоговое возмещение).