Обзор судебной практики по делам о земле и недвижимости за I квартал 2022 года

ВС защитил застройщика в деле о признании права собственности отсутствующим

Фабула дела. В 2014 году администрация предоставила обществу земельный участок для строительства торгово-сервисного комплекса на три года.

В 2017 году Росреестр зарегистрировал право собственности общества на объекты незавершенного строительства (фундаменты зданий), расположенные на земельном участке. В это же время администрация подписала с обществом еще один трехлетний договор аренды.

В 2018 году отдел земельного контроля администрации провел осмотр участка. По результатам осмотра было выявлено, что фундаменты не соответствуют признакам недвижимого имущества. Администрация обратилась в суд с иском о признании права собственности отсутствующим.

В 2020 году администрация выдала обществу разрешение на ввод в эксплуатацию торгово-сервисного комплекса. На основании этого суд первой инстанции решил, что общество завершило все необходимые работы не только по фундаментам, но и по всему проекту строительства. В итоге суд отказал в удовлетворении требований администрации.

Апелляция и кассация пришли к противоположным выводам, посчитав, что факт ввода объектов в эксплуатацию не имеет правового значения.

Позиция ВС. Разрешение на ввод в эксплуатацию удостоверяет завершение объекта в полном объеме и подтверждает, что объект возведен в соответствии с проектной документацией.

Администрация предоставляла право на строительство объектов, заключая необходимые договоры и выдавая разрешения. Спустя почти год после регистрации права собственности на здания администрация обратилась с иском о признании отсутствующим права собственности на фундаменты строящихся объектов. При этом другой отдел администрации своим разрешением ввел в эксплуатацию достроенный обществом объект.

Требование признать отсутствующим право собственности на зарегистрированные объекты незавершенного строительства, фактически являющиеся составной частью уже построенного и введенного в эксплуатацию здания, не было обосновано существенным законным интересом (например, угрозой жизни и здоровью). Оно основывалось исключительно на формальных доводах — необходимости защиты права на распоряжение участками¹.

Комментарий. ВС защитил права добросовестного застройщика, еще раз подкрепив позицию, согласно которой при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью необходимо установить, что на нем полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы². Эти выводы подтверждаются судебной практикой³.

Судебная коллегия предлагает отказаться от формализма при защите публичного интереса. В данном случае к существенным обстоятельствам дела относится поведение муниципального органа: администрация предоставила земельный участок для строительства, выдала разрешение на ввод объектов в эксплуатацию, но при этом требовала признать право собственности на эти объекты отсутствующим. Из подобного непоследовательного поведения истца очевидно, что публичный интерес отсутствует, в удовлетворении требований отказано правомерно.

Арендатор вправе эксплуатировать участок в соответствии со вспомогательным видом разрешенного использования

Фабула дела. Арендатор публичного земельного участка использовал расположенные на нем здания в соответствии со вспомогательным видом разрешенного использования (далее — ВРИ) участка.

Согласно региональному законодательству размер арендной платы за землю определяется исходя из вида деятельности арендатора и кадастровой стоимости участка⁴.

Поскольку арендатор использовал участок в соответствии не только с основным, но и со вспомогательным ВРИ, арендодатель посчитал, что для расчета арендной платы должна применяться максимальная ставка, соответствующая фактическому использованию участка. Соответственно, арендатор должен доплатить рассчитанную разницу.

Арендодатель обратился в суд с требованием о взыскании неосновательного обогащения. Суды нижестоящих инстанций требование удовлетворили.

Позиция ВС. Собственник участка и объекта капитального строительства вправе самостоятельно выбрать как основной, так и вспомогательный ВРИ, которые предусмотрены правилами землепользования и застройки муниципального образования.

Указание в договоре аренды участка на назначение здания не может ограничивать собственника здания в выборе иного основного и вспомогательных ВРИ. Такое использование не может рассматриваться как нарушение правового режима объекта капитального строительства и, соответственно, земельного участка, занятого этим объектом.

Суды при рассмотрении дела не исследовали существенные обстоятельства: применимы ли к данной ситуации положения правил землепользования; соблюдены ли обществом условия, при наличии которых применение вспомогательных ВРИ допустимо⁵.

Комментарий. По закону правообладатель самостоятельно выбирает основной или вспомогательный ВРИ из предусмотренных градостроительным зонированием территорий⁶. Внесение в ЕГРН сведений о вспомогательных ВРИ участка не требуется.

ВС ранее высказывал позицию, согласно которой использование части земельного участка в соответствии со вспомогательным ВРИ не свидетельствует об использовании земельного участка не по целевому назначению⁷. В данном деле ВС еще раз обратил внимание нижестоящих судов на эту позицию.

ВС решал, считать ли самовольной постройкой гостиницу на дачном участке

Фабула дела. На земельном участке с видом разрешенного использования для личного подсобного хозяйства возведено трехэтажное здание без разрешительной документации. Право собственности на здание зарегистрировано в 2010 году. Госинспекция по контролю за использованием объектов недвижимости обратилась в суд с иском о признании здания самовольной постройкой и его сносе.

Суды отказали в удовлетворении требований, поскольку на момент регистрации права собственности для возникновения прав на объект индивидуального жилищного строительства не требовалось разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию⁸.

Позиция ВС. ВС направил дело на новое рассмотрение, указав, что при рассмотрении дела не было исследовано фактическое назначение спорного здания: доводы истца об использовании здания в качестве гостиницы ошибочно не были приняты во внимание. Материалы проведенной в рамках дела строительно-технической экспертизы не содержали выводов о назначении здания.

Кроме того, Верховный суд указал, что на момент возведения спорного здания разрешение на строительство индивидуального жилого дома требовалось в силу ч. 17 ст. 51 ГрК⁹.

Комментарий. В настоящее время законодательство позволяет строить индивидуальные жилые дома без получения разрешения на строительство. В рассматриваемом деле ВС сделал важный вывод о том, что для квалификации здания на земельном участке для личного подсобного хозяйства в качестве индивидуального жилого дома его фактическое назначение имеет значение.

При рассмотрении подобных дел суды, как правило, не устанавливают фактическое использование здания, делая вывод о его назначении исходя из вида разрешенного использования земельного участка и документов кадастрового учета.

Необходимость получения разрешения на строительство индивидуального жилого дома на дату его регистрации не имеет значения, если постройка легализована по «дачной амнистии»¹⁰.

ВС исправил формальный подход судов к вопросу о получении разрешения на строительство

Фабула дела. Истец в суде оспорил штраф по ч. 1 ст. 9.5 КоАП за проведение строительных работ на военном объекте без разрешения на строительство. При этом истец ссылался на письмо департамента строительства Минобороны о том, что для строительства объекта не требуется получать разрешение.

Суды отказали в удовлетворении требований, исходя из факта осуществления работ без разрешительной документации. Письмо департамента суды не приняли во внимание, мотивируя это тем, что оно датировано позже, чем протокол о правонарушении.

Позиция ВС. ВС отменил акты нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение. Суд отметил, что истец, согласно письму департамента строительства, обращался с заявлением о выдаче разрешения на проведение строительных работ, но получил отказ в связи с тем, что соответствующее разрешение не требуется.

Комментарий. В данном деле суды нижестоящих инстанций формально подошли к рассмотрению вопроса, проигнорировав прямое доказательство отсутствия необходимости получать разрешительную документацию на проведение спорных работ.

ВС справедливо исправил эту ошибку, поскольку тот факт, что письмо получено после составления протокола об оспариваемом административном правонарушении, не подтверждает, что до его получения разрешение на строительство было необходимо.

Примечательно, что истец указал довод об отсутствии необходимости получать разрешение на строительство только в кассационной жалобе. Принятие этого довода во внимание Верховным судом еще раз подтверждает, что при рассмотрении дел об административных правонарушениях суд не связан доводами сторон, а обязан рассмотреть ситуацию всесторонне¹¹.

Собственник участка не обязан заключать договор аренды по требованию электросетевой организации

Фабула дела. С целью присоединения общества к электросетям сетевая организация разместила на его земельном участке трансформаторную подстанцию. Затем она направила обществу предложение заключить в отношении данного участка договор аренды для эксплуатации размещенной на нем подстанции, но договор не был подписан. Тогда организация обратилась в суд с требованием о понуждении общества заключить договор аренды.

Суды удовлетворили требования истца. Они сочли, что без договора аренды истец не может обеспечить соблюдение необходимых ограничений в использовании земельного участка, чтобы гарантировать безопасные условия эксплуатации и исключить возможность повреждения электросетевых объектов.

Позиция ВС. ВС отменил акты нижестоящих судов и отказал в удовлетворении требования. Суд подчеркнул, что законодательство не содержит императивных норм, обязывающих собственника земельного участка заключить договор аренды по требованию сетевой организации, владеющей размещенным на участке электросетевым оборудованием¹².

Комментарий. Позиция ВС не является новой, но в ней еще раз закрепляется важный вывод о том, что право частной собственности может быть ограничено лишь в исключительных случаях. Установление охранной зоны объектов электросетевого хозяйства необходимо не для предоставления собственнику объекта права пользования участками, а для обеспечения безопасных условий его эксплуатации.

Суды нижестоящих инстанций сделали вывод о необходимости заключить договор аренды участка под объектом электросетевого хозяйства, прямо противоречащий принципу свободы договора, а также безосновательно ограничивающий право частной собственности.

ВС рассмотрит вопрос об ответственности арендатора за использование участка не по целевому назначению

Фабула дела. Арендатор публичного земельного участка использовал расположенные на нем здания в соответствии с основным видом разрешенного использования участка, установленным градостроительным регламентом, но не внесенным в ЕГРН. В связи с этим административный орган привлек арендатора к административной ответственности по ч. 1 ст. 8.8 КоАП.

Общество обратилось в суд с заявлением о признании незаконным постановления о привлечении к административной ответственности и его отмене.

Суды нижестоящих инстанций пришли к выводу, что деяние общества имеет признаки состава административного правонарушения, и отказали обществу в удовлетворении требований.

Позиция ВС. Дело передано в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС, поскольку заслуживают внимания доводы общества о том, что спорный земельный участок расположен в зоне, предназначенной для объектов, сочетающих коммерческие и производственные виды деятельности¹³.

Комментарий. Арендатора нельзя привлечь к административной ответственности по ч. 1 ст. 8.8 КоАП в связи с использованием земельного участка не по целевому назначению, но в соответствии со вспомогательным видом разрешенного использования. Этот вывод подтверждается судебной практикой¹⁴.

В ряде судебных актов также отражена позиция, согласно которой использование земельного участка в соответствии с основным видом разрешенного использования, сведения о котором не внесены в ЕГРН, не является основанием для привлечения к административной ответственности¹⁵. Вероятнее всего, ВС подтвердит эту позицию в рамках данного дела.

Арендатор вправе взыскать убытки за период спора о выкупной стоимости земли

Фабула дела. Истец обратился в суд с иском о взыскании убытков в виде арендной платы, уплаченной им за период урегулирования разногласий с департаментом по договору купли-продажи земельного участка в части выкупной цены.

Суд первой инстанции удовлетворил требования. Вышестоящие инстанции отменили решение, указав, что право на взыскание убытков возникает лишь в случае признания незаконным отклонения департаментом протокола разногласий, направленного арендатором.

Позиция ВС. ВС указал, что довод истца о том, что он процессуально лишен возможности разрешить спор путем обжалования действий ответчика, заслуживает внимания. Вина департамента как причинителя вреда выразилась в определении им выкупной стоимости земельного участка в нарушение публичных требований¹⁶.

Комментарий. ВС отметил, что право на взыскание убытков не должно ставиться в зависимость от выбранного арендатором способа защиты нарушенного права. Этот вывод является новым для судебной практики: обычно суды отказывают в удовлетворении требований о взыскании убытков в подобных случаях, не усматривая вины продавца в действиях по недостоверному определению рыночной стоимости¹⁷. Положительный исход дела по результатам его рассмотрения судебной коллегией может изменить правоприменительную практику, подтвердив законность взыскания в качестве убытков арендной платы за период рассмотрения спора о величине выкупной стоимости недвижимости.

Для выкупа участка арендатор должен доказать его целевое использование

Фабула дела. Общество оспорило в суде отказ администрации предоставить в собственность ранее арендованные участки без проведения торгов. Отказ администрации был мотивирован тем, что бóльшая часть участков не обрабатывается и фактически не используется для сельскохозяйственного производства.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований, указав, что право на приобретение участка из земель сельскохозяйственного назначения предоставлено исключительно лицу, которое надлежащим образом использовало эти земли в период аренды.

Апелляция отменила решение и удовлетворила требования общества. Суд указал, что основанием для отказа предоставить участки сельскохозяйственного назначения за плату без торгов может являться только акт органа государственного земельного надзора. В данной ситуации проверку использования земельного участка провела администрация. Такая проверка не относится к мероприятиям земельного надзора по смыслу подп. 9 п. 3 ст. 39.3 ЗК. Кассация поддержала выводы апелляции.

Позиция ВС. ВС передал жалобу на рассмотрение cудебной коллегии, указав, что факт отсутствия доказательств надлежащего использования земли в период аренды заслуживает внимания. При рассмотрении дела истец не опроверг доводы ответчика о том, что бóльшая часть участков не используется, а также не представил доказательств использования участка для сельскохозяйственного производства в период аренды.

ВС также указал, что ответчик не имел возможности направить акт осмотра в орган государственного земельного надзора для привлечения общества к ответственности за нарушение земельного законодательства ввиду введенного моратория на внеплановые проверки юридических лиц в спорном периоде¹⁸.

Комментарий. Суды апелляционной и кассационной инстанций руководствовались буквальным толкованием подп. 9 п. 3 ст. 39.3 ЗК, который допускает отказ в предоставлении земельного участка только при наличии нарушений земельного законодательства, выявленных в рамках государственного земельного надзора.

ВС посчитал, что в условиях моратория на проведение проверок в рамках государственного земельного надзора подтверждением нарушений земельного законодательства может служить акт администрации.

Эта позиция противоречит законодательству. Соблюдение требований к использованию и охране объектов земельных отношений, за нарушение которых законодательство предусматривает административную ответственность, является предметом государственного земельного надзора. Администрация поселения органом государственного земельного надзора не является.

Более того, мораторий на проверки в 2020 году введен в качестве антикризисной меры для поддержки малого и среднего бизнеса. Целью моратория является ограничение экономически неблагоприятных последствий для бизнеса, которые могут наступить вследствие выявления нарушений законодательства, в том числе земельного. Наступление таких последствий в обход процедур, на которые установлен мораторий, представляется несправедливым.