Обзор судебной практики по делам о земле и недвижимости за II квартал 2022 года

Собственник не ограничен в выборе видов использования объекта капстроительства

Фабула дела. Департамент городского имущества (далее — ДГИ) предъявил иск о взыскании неосновательного обогащения в связи с использованием земельного участка с нарушением цели, установленной в договоре аренды. Нижестоящие инстанции встали на сторону департамента. Верховный суд поддержал позицию ответчика и направил дело на новое рассмотрение.

Позиция ВС. К возникшим между сторонами правоотношениям следует применять нормы ГК об аренде, так как спор возник именно из договора аренды, в котором содержатся условия о размере арендной платы.

Собственник объекта капитального строительства не ограничен в выборе основных и вспомогательных видов использования принадлежащего ему объекта в рамках предусмотренных градостроительным регламентом видов разрешенного использования (далее — ВРИ).

При новом рассмотрении дела суды должны проанализировать:

• противоречит ли вид деятельности и способ использования объектов их целевому использованию и ВРИ;
• соблюдается ли ограничение по площади в 25 процентов относительно вспомогательных видов использования (определение ВС от 13.04.2022 по делу № А40-226119/2019).

Комментарий. ВС разрешил спор о надлежащем способе защиты, указав, что к сложившимся между сторонами правоотношениям должны применяться нормы гл. 34 ГК о договоре аренды, а не нормы гл. 60 ГК о неосновательном обогащении. Аналогичную позицию ВС ранее высказывал в определении от 03.02.2022 № 305-ЭС21-19336.

В практике ВС складывается устойчивая тенденция к разрешению подобных споров в пользу арендаторов публичных земельных участков при соблюдении двух условий:

• соответствие вспомогательных ВРИ документам территориального планирования и допустимым ВРИ для конкретной территориальной зоны;
• соблюдение правила о непревышении площадью объектов со вспомогательным ВРИ 25 процентов площади всех капитальных объектов на арендуемом земельном участке.

Неправильный выбор способа судебной защиты не должен влечь отказ в иске

Фабула дела. ДГИ предъявил иск о взыскании неосновательного обогащения в связи с использованием земельного участка не по целевому назначению. Первая и кассационная инстанции отказали в удовлетворении иска со ссылкой на неправильную квалификацию истцом заявленных требований. Апелляция удовлетворила требования департамента исходя из фактических обстоятельств дела.

Позиция ВС. ВС отметил, что отказ в удовлетворении требования со ссылкой на неправильный выбор способа судебной защиты при очевидности преследуемого истцом материально-правового интереса недопустим. ВС не расценил неправильное применение норм материального права как препятствие к удовлетворению требований ДГИ о взыскании недовнесенной арендной платы за пользование участком, самостоятельно переквалифицировав требования истца.

ВС также указал, что переквалификация требования ДГИ влияет на взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами: в данном случае их сумма не может превышать размер неустойки, установленный в договоре аренды¹.

Комментарий. Хотя в практике ВС и наметилась тенденция к защите арендаторов публичных земельных участков от кондикционных исков ДГИ в связи с нецелевым использованием участков, каждое дело требует отдельного рассмотрения с учетом всех фактических обстоятельств. Это дело отличается от подобных споров тем, что общество не отрицало факт использования нескольких объектов недвижимости не по целевому назначению и не приводило довод об использовании менее 25 процентов площади объектов недвижимости под вспомогательные виды деятельности. Также оно не опровергло представленный ДГИ расчет долга. Исходя из этого, позиция ВС является обоснованной и не противоречит выводам, изложенным в предыдущих определениях.

Решение Совета народных депутатов является достаточным доказательством возникновения прав на участок

Фабула дела. Гражданин обратился в суд с иском к администрации о признании права собственности на нежилые здания.

В 1991 году гражданин построил погреба на участке, предоставленном решением районного Совета народных депутатов. Согласно проведенной экспертизе объекты соответствуют действующим нормам и правилам, являются объектами капитального строительства, имеют прочную связь с землей, их перемещение невозможно без несоразмерного ущерба назначению.

Суды трех инстанций посчитали, что истец не представил доказательств отведения ему участка на каком-либо вещном праве.

Позиция ВС. Суд не связан правовой квалификацией заявленных истцом требований, а должен рассматривать иск исходя из фактических обстоятельств. В любом случае при разрешении спора о признании права собственности на объекты недвижимого имущества необходимо установить юридически значимый факт, являются ли спорные объекты недвижимым имуществом, чего нижестоящие суды не сделали. Также суды не учли, что иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества не были зарегистрированы, может быть удовлетворен в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ².

Комментарий. В данном споре ВС напомнил, что действующее законодательство предусматривает различные варианты признания права собственности на недвижимое имущество как на новое, созданное лицом для себя, либо как на самовольную постройку, что требует установления и исследования различных юридически значимых обстоятельств. При этом строительная экспертиза, подтверждающая отнесение спорного объекта к недвижимому имуществу, является обязательной и первоочередной для разрешения подобных споров.

Даже если истец не представил доказательств, подтверждающих возникновение прав на участок, суды должны предложить это сделать. ВС счел, что решение Совета народных депутатов является надлежащим основанием для возникновения прав на землю.

А. Павленко

Дом собираются сносить. Когда собственник нежилого помещения получит компенсацию

ВС разъяснил, когда данные ЕГРН не имеют приоритета по отношению к сведениям других публичных реестров

Фабула дела. Общество обратилось в суд с иском к министерству об исключении сведений из Государственного лесного реестра (далее — ГЛР) в части наложения границ земельных участков в собственности общества и лесных участков федеральной собственности и о приведении границ в соответствие с данными ЕГРН. Общество также потребовало освободить участки от лесных угодий для их дальнейшего использования по целевому назначению.

Три инстанции удовлетворили требования общества, признав его действия добросовестными, но ВС занял иную позицию.

Позиция ВС. Верховный суд напомнил, что процедура устранения противоречий между сведениями двух публичных реестров (ЕГРН и ГЛР) и условия, при которых приоритет отдается сведениям из ЕГРН, направлены на защиту добросовестных приобретателей земельных участков. Вопреки доводам нижестоящих инстанций, ВС не признал действия общества добросовестными. При приобретении участка, состоящего преимущественно из многолетних лесных насаждений, что было очевидным при его осмотре до совершения сделки, общество не удостоверилось, что такой участок не может относиться к землям государственного лесного фонда.

Верховный суд отметил, что какие-либо объекты недвижимости на участках отсутствуют, сельскохозяйственная деятельность не осуществляется, в отношении участков проводятся лесоустроительные и лесозащитные мероприятия. Кроме того, сведения о регистрации права собственности РФ на лесные участки были внесены в ЕГРН ранее, чем сведения о правах общества на участки³.

Комментарий. В данном споре ВС напомнил, что при применении нормы о приоритете сведений ЕГРН по отношению к данным иных публичных реестров судам необходимо в первую очередь исследовать обстоятельства образования спорных участков, их фактического использования, возникновения права частной собственности, а также добросовестность приобретателя. При этом добросовестность учитывается на момент заключения сделки по покупке земельных участков, а не после их приобретения.

ВС защитил застройщика, не имеющего разрешения на строительство объекта

Фабула дела. Администрация муниципального образования и общество заключили договор аренды земельного участка для целей строительства капитального объекта. Общество продало объект незавершенного строительства, а также переуступило право аренды участка. Покупатель завершил строительство объекта и по истечении срока договора аренды участка обратился в администрацию с заявлением о получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Администрация отказала в удовлетворении заявления, мотивировав это тем, что объект расположен вне зоны допустимого размещения объектов капитального строительства. Кроме того, застройщик не предоставил заключение органа государственного строительного надзора о соответствии построенного объекта требованиям ГрК. Застройщик посчитал, что зарегистрировать право собственности на объект не представляется возможным, в связи с чем обратился в суд с иском к администрации.

Суд первой инстанции иск удовлетворил, аргументировав это тем, что объект расположен в границах земельного участка, соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, при этом не нарушает права и охраняемые законом интересы третьих лиц, не создает угрозы жизни и здоровью граждан. Суд также пришел к выводу, что застройщик принял достаточные меры к легализации спорного объекта.

Суды апелляционной и кассационной инстанций отменили принятый судебный акт и отказали в признании права собственности на объект.

Позиция ВС. Нижестоящие суды не учли, что гражданское законодательство связывает признание права собственности на самовольную постройку не с соблюдением формальных условий, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать ее использованию. Факт окончания срока действия договора аренды участка и факт отклонения от предельных параметров допустимого размещения объекта капитального строительства на участке не могут рассматриваться как единственный признак «самовольности» постройки⁴.

Комментарий. Вывод о том, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в признании права собственности на самовольную постройку, был сформулирован ранее⁵.

ВС поправил суды, которые не определили правовую судьбу реконструированного помещения

Фабула дела. Собственник квартиры произвел реконструкцию жилого дома без получения разрешения на строительство. Соседка обратилась в суд с требованием о признании надстройки самовольной и об обязании произвести демонтаж. Возведя второй этаж и разобрав при этом крышу и чердак, ответчик увеличил жилплощадь своей квартиры путем уменьшения общего имущества в многоквартирном доме без согласия истца. Собственник с требованиями соседки не согласился и предъявил встречный иск о признании права собственности на реконструированную квартиру.

Суды отказали в удовлетворении требований как истцу, так и ответчику.

Позиция ВС. Отказывая в удовлетворении и основного, и встречного требования, суды не разрешили вопрос о правовой судьбе реконструированного жилого помещения. Это не согласуется с принципом правовой определенности, предполагающим стабильность гражданских правоотношений. В связи с этим дело подлежит направлению на новое рассмотрение⁶.

Комментарий. Ситуация с незаконной реконструкцией жилого помещения встречается часто, но случай, когда суды не определяют судьбу реконструированного имущества, достаточно редкий. Помимо этого, ВС также указал на отсутствие в материалах дела документов, подтверждающих попытку легализации реконструированной квартиры, что является одним из главных оснований для признания права собственности на самовольную постройку.

В. Божок

В договоре указано лишь основное здание. Как покупателю получить права на подсобные постройки

Арендатор вправе взыскать арендные платежи в случае невозможности использовать участок

Фабула дела. Арендатор получил публичный земельный участок в аренду для ИЖС в 2010 году. В 2019 году администрация направила предложение о расторжении договора, сославшись на расположение участка в зоне минимальных расстояний магистрального газопровода, что исключает возможность строительства на нем жилого дома. Арендатор потребовал возмещения понесенных убытков в виде кадастровой стоимости участка, а также уплаченных арендных платежей.

Позиция ВС. Верховный суд установил, что администрация знала о нахождении спорного участка в зоне с особыми условиями использования территорий еще в момент его передачи в аренду, но внесла эти данные в ЕГРН только в 2015 году. Поэтому ВС указал судам при новом рассмотрении дела оценить действия администрации на предмет добросовестности.

Отсутствие реальной возможности пользоваться объектом по назначению является основанием для предъявления требования о взыскании неосновательного обогащения в виде уплаченных арендных платежей⁷.

Комментарий. При новом рассмотрении дела суды будут расценивать действия обеих сторон договора аренды на предмет добросовестности. Поскольку арендатор уплачивал арендную плату вплоть до момента, когда узнал об ограничениях, он имеет право взыскать эти платежи с публичного собственника.

Нарушение принципа единства судьбы участка и объекта недвижимости недопустимо

Фабула дела. В результате цепочки сделок права на здание и земельный участок оказались в собственности разных лиц. Лицо, получившее по договору дарения долю в праве на земельный участок, обратилось с претензией к предпринимателю — собственнику здания, требуя уплаты денежных средств за пользование участком.

Собственник здания обратился в суд с требованием о признании договора дарения недействительным, а также признании за ним права собственности на долю земельного участка.

Суды трех инстанций в иске отказали, аргументировав свою позицию тем, что информация о собственниках земельного участка была отражена в ЕГРН. Кроме того, не доказано, что договор дарения был заключен с целью нанести ущерб именно истцу.

Позиция ВС. Коллегия указала на ошибочность выводов судов, поскольку они не соответствуют принципу единства судьбы земельного участка и постройки на нем. При продаже здания к покупателю переходят права не только на здание, но и на участок под ним. В связи с этим ВС направил дело на новое рассмотрение⁸.

Комментарий. По общему правилу к покупателю недвижимости переходят и права на участок, необходимый для ее использования. Этим определением судебная коллегия также подкрепила позицию ВАС по поводу ничтожности сделки, по которой происходит отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка (либо наоборот), если участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу⁹.