Обзор судебной практики по делам о земле и недвижимости за IV квартал 2022 года
Арендатор объекта культурного наследия имеет право на возмещение стоимости ремонта при досрочном расторжении договора
Фабула дела. Общество с 2006 года арендовало здание — памятник истории и культуры. По условиям договора арендатор провел в здании ремонтно-реставрационные работы, что позволило в 2013 году договориться о льготной арендной ставке на период до 2028 года. В 2019 году здание и участок под ним перешли в управление АО «Дом.рф», которое потребовало досрочного расторжения договора с возвратом арендованного имущества. Общество, в свою очередь, потребовало возместить стоимость реставрационных работ.
Позиция нижестоящих судов. По мнению судов трех инстанций, закон не предусматривает возмещения арендатору понесенных расходов на реставрационные работы, так как они были предусмотрены договором аренды. Кроме того, арендатору была предоставлена компенсация в виде льготной арендной ставки с 2013 года до момента расторжения договора. Для требования о компенсации ремонтных работ действует общий срок исковой давности, который общество пропустило.
Позиция ВС. Суды не учли, что право аренды в виде возмещения арендатору убытков, причиненных досрочным прекращением договора, в отсутствие каких-либо нарушений со стороны арендатора подлежит защите. Ремонтно-реставрационные работы по сохранению объекта культурного наследия нельзя квалифицировать как неотделимые улучшения арендованного имущества, возможность компенсации расходов на которые ставится в зависимость от усмотрения сторон договора. Поскольку арендатор не смог зачесть полностью сумму затрат в счет арендной платы, в связи с расторжением договора у арендодателя сохраняется обязанность уплатить арендатору невозмещенную сумму понесенных расходов на ремонт. Кроме того, ремонтные работы существенно увеличили стоимость объекта недвижимости. При этом срок исковой давности начинает течь не с момента окончания ремонтных работ, а с момента расторжения договора аренды1.
Комментарий. Льготная ставка по договору аренды призвана привлечь частных инвесторов к сохранению объектов культурного наследия и стимулировать вложение ими денежных средств. ВС не позволил лишить добросовестных арендаторов возможности компенсировать расходы на ремонт, иначе обеспечение сохранности федеральных зданий стало бы невыгодным вложением средств частных инвесторов. Верховный суд подчеркивает, что подобная защита доступна лишь в отсутствие каких-либо противоправных действий и нарушений условий договора со стороны арендатора.
ВС защитил право арендатора на выкуп земли, несмотря на несоответствие ВРИ новому регламенту
Фабула дела. Общество являлось собственником здания-склада, расположенного на арендуемом с 1998 года земельном участке с видом разрешенного использования (ВРИ) «для размещения складских объектов». Согласно утвержденному в 2016 году градостроительному регламенту земельный участок был отнесен к общественно-деловой зоне объектов многофункциональной общественно-деловой застройки и жилых домов. Комитет имущественных отношений отказал обществу в выкупе участка по причине несоответствия ВРИ градостроительному регламенту. Общество оспорило отказ в суде.
Позиция нижестоящих судов. Суд первой инстанции удовлетворил требования арендатора, так как установленный ВРИ определен до утверждения нового классификатора. Следовательно, он признается действительным вне зависимости от его соответствия классификатору.
Апелляция и кассация заняли иную позицию: отказ комитета правомерен, так как ВРИ участка не соответствует градостроительному регламенту ни в качестве основного, ни в качестве условно разрешенного ВРИ, а также целям использования, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка. Несмотря на отказ в выкупе, общество может использовать участок на праве аренды.
Позиция ВС. Верховный суд напомнил, что право на предоставление земельных участков в собственность без торгов предоставлено собственникам расположенных на них зданий с целью обеспечения возможности эксплуатации таких объектов недвижимости. Согласно положениям самого градостроительного регламента, он установлен с учетом фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальных зон и применяется к правоотношениям, возникшим после его вступления в силу. Поскольку ВРИ установлен до утверждения классификатора, фактическое использование участка соответствует разрешенному, содержащемуся в ЕГРН. Следовательно, установленный вид разрешенного использования «для размещения складских объектов» признается действительным2.
Комментарий. ВС ранее закрепил положение о том, что собственник объекта недвижимости вправе использовать свой объект и земельный участок, на котором он расположен, в соответствии с фактическим ВРИ до внесения изменений в градостроительный регламент3. Земельные участки с несоответствием ВРИ измененному градостроительному регламенту могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие, если использование таких участков и объектов капитального строительства не опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия4.
3 п. 34 Обзора судебной практики ВС № 3 (2019), утв. Президиумом ВС 27.11.2019
4 п. 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утв. Президиумом ВС 14.11.2018
Таким образом, Верховный суд отдал приоритет праву собственника здания на выкуп участка под ним, принципу достоверности данных ЕГРН в части установления видов разрешенного использования, указав, что новое правовое регулирование не должно влиять на право арендатора выкупить земельный участок.
ВС не допустил увеличения арендной ставки на основании утратившего силу акта
Фабула дела. Департамент городского имущества (ДГИ) обратился с требованием о взыскании задолженности по арендной плате за участок, предоставленный для строительства гаража-стоянки. Дополнительным соглашением к договору аренды стороны установили, что за нарушение сроков проектирования и строительства объекта размер арендной платы увеличивается в два раза каждые шесть месяцев до даты завершения работ и сдачи объекта в эксплуатацию. Это положение было включено на основании постановления правительства Москвы от 11.09.2007 № 793-ПП «О дополнительных мерах по сокращению сроков строительства в городе Москве».
Позиция нижестоящих судов. Суды трех инстанций, основываясь на положениях постановления и нормах о свободе договора, согласились с расчетом ДГИ и удовлетворили заявленные требования.
Позиция ВС. Верховный суд напомнил, что арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта РФ и не может произвольно изменяться. Ставка арендной платы является регулируемой, порядок, сроки и условия ее внесения утверждены постановлением правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП. Положение об увеличении арендной платы за несвоевременное строительство было внесено в договор на основании постановления правительства Москвы № 793-ПП, утратившего силу в 2019 году, а период, за который взыскивается арендная плата, — 2020–2021 годы. Вследствие этого такое положение при расчете арендной платы по спорному договору применению не подлежит5.
Комментарий. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, ее размер носит нормативный характер и подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. Таким образом, если в договоре предусмотрено положение на основании нормативного акта, утратившего силу, такое договорное условие в период после утраты нормативным актом юридической силы не должно применяться.
ВС допустил взыскание убытков за обнаруженное на участке кладбище
Фабула дела. Земельный участок с ВРИ «для сельскохозяйственного производства» граничил с кладбищем. С 2010 года участок находился в долевой собственности владельцев инвестиционных паев, от имени которых выступало общество. В 2018 году общество обнаружило на участке места захоронения, разрешения на которые предоставляет гражданам Департамент торговли. Договорные отношения и иные согласования между собственниками участка и органами власти отсутствовали. В связи с этим общество предложило ДГИ как органу, уполномоченному принимать решения в части земельно-имущественных отношений, заключить договор купли-продажи части участка под кладбищем. Не получив ответа, общество обратилось в суд за возмещением убытков.
Позиция нижестоящих судов. Суды трех инстанций отказали обществу в удовлетворении требований. По их мнению, истец избрал ненадлежащий способ защиты права, предъявив иск к ненадлежащему ответчику. Разрешения на захоронения ДГИ не выдавал — соответственно, не доказана его вина в причинении убытков. При этом общество должно было узнать о захоронении не позднее момента регистрации права собственности на участок, в связи с чем срок исковой давности пропущен.
Позиция ВС. Занятая кладбищем часть участка не может быть освобождена от него по требованию собственника. Следовательно, использование собственником по своему усмотрению соответствующей части участка невозможно, равно как и предъявление требования об истребовании части своего участка из чужого незаконного владения. Часть земельного участка под кладбищем фактически изъята для государственных нужд, но процедура изъятия не соблюдена, решение об изъятии не принято, какого-либо возмещения за изъятое имущество не предоставлено. Следовательно, собственник участка в результате действий, связанных с реализацией публичных нужд, фактически лишен своего имущества. Риск любой ошибки, допущенной государственным органом, должно нести государство, и ошибки не должны устраняться за счет заинтересованного лица6.
Комментарий. При приобретении земельных участков не всегда возможно визуально определить наличие или отсутствие зоны с особыми условиями использования территорий, находящихся под поверхностью участка. Так как использование части участка по целевому назначению невозможно, равно как и его освобождение, Верховный суд указал на необходимость рассмотрения вопроса о разделе участка, выкупе участка или его части для государственных нужд и заключении соответствующего договора.
ВС одобрил строительство на смежных участках, один из которых для этих целей не предоставлялся
Фабула дела. Гражданин решил построить дом на своем земельном участке и арендовал соседний участок для его обслуживания (без права капитального строительства в связи с нахождением участка в границах красных линий перспективного развития автодороги). Здание возвели на двух участках, включая арендованный участок с запретом на строительство. Администрация отказалась предоставить в собственность арендованный участок на льготных условиях в связи с нахождением на нем здания заявителя, поскольку здание было возведено вопреки запрету на строительство.
Позиция нижестоящих судов. Три инстанции признали отказ администрации законным, так как на смежных участках, один из которых не предоставлен для строительства, строительство запрещено. К тому же для строительства жилого дома один земельный участок ранее уже был предоставлен гражданину в льготном порядке, а упрощенный порядок для приобретения участка под частью здания не предусмотрен.
Позиция ВС. До введения в действие ЗК оба земельных участка составляли единый участок, затем были разделены: один гражданин приобрел в собственность, другой впоследствии стал использовать на праве аренды. Сейчас оба участка ограждены единым забором и используются для эксплуатации одного здания, право собственности на которое зарегистрировано в установленном порядке и не оспорено. ВРИ спорного участка предусматривает строительство, его оборотоспособность не ограничена. Согласно градостроительному плану сведений о расположении участка в границах красных линий не имеется, документация о планировке территории не утверждена, информации об установленных запретах на строительство нет. В таком случае заявитель имеет право на приобретение спорного земельного участка без проведения торгов7.
Комментарий. Верховный суд не стал ограничивать собственника здания в приобретении участка под ним в льготном порядке лишь на основании запрета на строительство, указанного в договоре аренды. Если градостроительный регламент и градостроительный план участка допускают строительство на нем объекта недвижимости, то собственник здания имеет преимущественное право на его приобретение без проведения торгов.
ВС разъяснил, как рассчитать упущенную выгоду при изъятии недвижимости
Фабула дела. Администрация изъяла арендуемый публичный земельный участок с расположенным на нем зданием в частной собственности для муниципальных нужд в целях реконструкции автодороги. В соглашении об изъятии администрация указала выкупную стоимость с учетом рыночной стоимости объектов и прочих убытков, связанных с изъятием (что составило суммарно 10,5 млн руб.), с чем собственник здания не согласился. После того как собственник здания узнал о предстоящем изъятии, в договоре аренды здания ставка арендной платы была увеличена в 35 раз. Собственник рассчитывал на сумму убытков исходя из установленной в договоре ставки.
Позиция нижестоящих судов. Суды трех инстанций увеличили размер компенсации почти в четыре раза по сравнению с предлагаемым администрацией (до 39 млн руб.), в том числе за счет суммы убытков в виде неполученного дохода от сдачи здания в аренду. При этом они исходили из средней рыночной стоимости аренды объекта за период с даты принятия постановления об изъятии до окончания срока действия заключенного с третьим лицом договора аренды.
Позиция ВС. При рассмотрении иска об изъятии суд определяет выкупную стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора судом, а не на момент принятия решения об изъятии8. Поскольку на момент спора объект может еще фактически использоваться, собственник получит двойной доход за период с момента принятия решения об изъятии до даты рассмотрения спора в суде. Так как решение об изъятии было принято еще в 2018 году, а решение суда первой инстанции принято в 2021 году, судам необходимо было установить, был ли собственник здания фактически лишен возможности получать доход от сдачи имущества в аренду в период рассмотрения дела в суде9.
8 п. 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утв. Президиумом ВС 10.12.2015
Комментарий. Относительно расчета убытков в виде неполученной в связи с изъятием арендной платы по рыночной цене, а не по договорной ВС занял уже утвердившуюся в практике позицию. При этом даже с учетом необходимости пересмотра дела в части суммы убытков рыночная стоимость прав на земельный участок и здание определена судами в разы выше, нежели было предложено администрацией в соглашении об изъятии.
При оспаривании решения Росреестра суды должны проверить наличие притязаний третьих лиц на объект
Фабула дела. Общество обратилось в Росреестр за регистрацией права собственности на объекты недвижимости на основании плана приватизации 1994 года. Получив отказ по причине того, что объект стоял на учете как бесхозное имущество, общество успешно оспорило его в суде, так как план приватизации — это надлежащее доказательство возникновения права, а бесхозный статус недвижимости не свидетельствует о наличии спора о праве и не препятствует регистрации права собственности.
Во время разбирательства в суде свои права на спорную недвижимость заявило третье лицо, указав, что приобрело это имущество по договору купли-продажи в 1995 году.
Позиция нижестоящих судов. Суды не стали рассматривать доводы третьего лица, поскольку предмет спора — незаконное решение Росреестра, а не принадлежность недвижимости. Суды указали третьему лицу на его право разрешить спор с обществом о праве собственности в порядке искового производства.
Позиция ВС. Суды при рассмотрении спора о законности действий регистрирующего органа по отказу в регистрации права собственности должны не только установить наличие у заявителя оснований для возникновения права собственности на спорное имущество, но и определить круг лиц, права и законные интересы которых могут быть нарушены регистрацией, проверить, не имеется ли притязаний на недвижимое имущество. В данном случае суды не учли, что вопросы о незаконности действий регистрирующего органа и о наличии права собственности у лица, требующего регистрации данного права, взаимосвязаны, поскольку несуществующее право не может быть зарегистрировано в установленном законом порядке10.
Комментарий. Позиция Верховного суда согласуется с ч. 3 п. 56 постановления Пленума ВС и Пленума ВАС от 29.04.2010 № 10/22: признать отказ Росреестра и обязать зарегистрировать право собственности можно лишь при отсутствии спора о праве на недвижимость и нарушения прав и интересов других лиц. Несмотря на разные процессуальные формы искового производства и производства из публичных правоотношений, вопросы касательно спора о праве собственности и регистрации такого права неразрывно связаны. Иначе третье лицо было бы вынуждено оспаривать зарегистрированное право собственности в новом процессе, а это дополнительные денежные и временные издержки.
Обязанность по сохранению объекта культурного наследия не ограничивает право на распоряжение им
Фабула дела. Департамент культурного наследия утвердил охранное обязательство собственника церкви, согласно которому последний должен произвести дорогостоящие реставрационные работы. После неисполнения предписания департамент обратился в суд с требованием об обязании выполнить работы по сохранению объекта культурного наследия. Одновременно департамент ходатайствовал об обеспечительных мерах в виде запрета на любые действия, направленные на отчуждение объекта, и запрета на регистрацию любых сделок с имуществом.
Позиция нижестоящих судов. Суд первой инстанции решил, что такие меры ограничат правомочия собственника здания. В случае отчуждения здания обязанности по сохранению объекта культурного наследия в силу закона перейдут к новому собственнику.
Апелляция и кассация, напротив, запретили Росреестру совершать регистрационные действия, так как иначе выполнение реставрационных работ по выданному департаментом заданию и разрешению на имя общества невозможно.
Позиция ВС. При переходе права собственности на объект культурного наследия происходит материальное правопреемство, то есть публичные обязанности по выполнению охранных обязательств переходят к новому собственнику. А вместе с материальным — и процессуальное правопреемство: новый собственник будет обязан выполнить решение суда на любой процессуальной стадии. Так как переход права собственности не может затруднить исполнение решения суда и причинить какой-либо ущерб департаменту, в принятии обеспечительных мер должно быть отказано11.
Комментарий. Верховный суд встал на сторону собственника здания объекта культурного наследия, отметив недопустимость несоразмерного ограничения права собственности и нарушения стабильности гражданского оборота. Позиция ВС строится на том, что собственник объекта должен выполнить обязанность по сохранению объекта культурного наследия не перед департаментом как участником гражданско-правовых отношений, а в публичных целях сохранения имущества, являющегося объектом особой охраны.
ВС указал, когда отмена нормативного акта не влияет на рассмотрение другого дела
Фабула дела. Администрация обратилась к обществу с иском о взыскании неосновательного обогащения в виде неуплаченной арендной платы. Суд удовлетворил исковые требования. Затем общество обратилось за пересмотром судебного акта по новым обстоятельствам. Общество указало, что в рамках другого административного спора суд признал недействующим нормативный акт, на основе которого рассчитывалась задолженность.
Позиция нижестоящих судов. Суды нижестоящих инстанций удовлетворили заявление общества. Суды указали, что нормативный правовой акт, признанный судом недействующим, с момента принятия решения суда не подлежит применению. Это касается и разрешения споров из отношений, сложившихся в предшествовавший такому решению период.
Позиция ВС. Поскольку нормативный акт признан недействующим по иску третьего лица, именно оно предпринимало усилия для отстаивания своей позиции, а также несло временные и финансовые издержки во всех судебных инстанциях. Соответственно, только для такого лица предусмотрена специальная возможность пересмотра судебного дела с его участием по новым обстоятельствам. Поскольку общество не являлось инициатором признания нормативного акта недействующим, у судов отсутствовали основания для отмены решения по новым обстоятельствам12.
Комментарий. Позиция ВС по делу всецело согласуется с мнением Конституционного суда, ранее уже рассмотревшего норму о возможности пересмотра судебного акта в связи с отменой другого судебного акта или постановления органа, повлиявшего на текущее дело. Возможность для любого лица использовать недействительность нормы, на основе которой был разрешен спор, как аргумент для пересмотра состоявшихся судебных актов означала бы возможность неограниченного процессуального злоупотребления и нивелировала принципы и задачи судопроизводства как такового.
