Обзор судебной практики по делам о земле и недвижимости за I квартал 2023 года

ВС разъяснил порядок применения закона о смягчении ответственности за нецелевое использование земель

Фабула дела. Предпринимателя трижды привлекли к административной ответственности по ч. 1 ст. 8.8 КоАП (использование земельного участка не по целевому назначению) и по каждому постановлению назначили штраф в размере 30 тыс. руб. Причиной стало использование земельных участков с видом разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства» для организации гостиничного комплекса и оказания гостиничных услуг. Предприниматель оспорил постановления в суде.

А. Кадетов

Арендатор использует участок не по назначению. Новый вид санкций со стороны арендодателя

Позиция нижестоящих судов. Суды пришли к выводу о наличии в действиях предпринимателя состава административного правонарушения.

Суд округа с этим согласился, но счел, что предпринимателя нужно привлечь к ответственности как за совершение одного административного правонарушения исходя из положений п. 5 ст. 4.4 КоАП о смягчении ответственности за одинаковые нарушения, выявленные в рамках одного контрольно-надзорного мероприятия (вступил в силу 06.04.2022 в соответствии с Федеральным законом от 23.03.2022 № 70-ФЗ «О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях»).

Позиция ВС. Закон, смягчающий или отменяющий административную ответственность за административное правонарушение либо иным образом улучшающий положение лица, совершившего административное правонарушение, имеет обратную силу. Обязательным условием, позволяющим ретроспективно применить такой закон, является неисполнение постановления о назначении административного наказания на дату вступления закона в силу.

Оспариваемые предпринимателем постановления о привлечении к административной ответственности были исполнены до вступления в силу Закона № 70-ФЗ, что подтверждается платежными поручениями. В связи с этим отсутствуют основания для распространения на предпринимателя положений ч. 5 ст. 4.4 КоАП¹.

Комментарий. Весной 2022 года был принят ряд решений по стабилизации экономики и поддержке бизнеса в целом и отдельных его отраслей — так называемые антикризисные меры. Смягчение административной ответственности — одна из них. С 6 апреля 2022 года за несколько административных правонарушений назначается административное наказание как за одно, если они выявлены в ходе одного контрольно-надзорного мероприятия и ответственность установлена в одной статье (ее части) КоАП или регионального закона.

Эта мера поддержки очень важна для правообладателей земельных участков, поскольку размер ответственности за нарушения, связанные с землепользованием, часто определяется как процент от кадастровой стоимости участка, которая может быть очень высокой. Так, за нецелевое использование по ч. 1 ст. 8.8 КоАП штрафы для организаций составляют 1,5–2 процента кадастровой стоимости участка.

Однако для применения антикризисной меры необходимо соблюсти условия, указанные в законе. Например, если проверок было несколько, то и наказание наступает как за несколько правонарушений².

С момента вступления в силу новой нормы КоАП на практике возникают трудности с ее применением. Верховый суд уже напоминал, что данную норму нельзя применять ретроспективно, если штрафы были оплачены³.

Текущая практика является отражением позиции ВС, согласно которой после вступления в силу закона, исключающего административную ответственность за определенное деяние, постановление о назначении административного наказания, не исполненное (полностью или в части) к моменту устранения ответственности, исполнению не подлежит⁴.

После вступления в силу антикризисной меры постановления административного органа не становятся недействительными. В случае их оспаривания суд может указать в резолютивной части, что постановление не подлежит исполнению⁵.

Субъекты РФ вправе установить сроки приватизации земель сельхозназначения

Фабула дела. Общество обратилось к администрации с заявлением о предоставлении в собственность без проведения торгов земельных участков сельскохозяйственного назначения. Администрация отказалась передать землю обществу, поскольку на территории Липецкой области установлен мораторий на приватизацию участков сельскохозяйственного назначения, введенный Законом Липецкой области от 04.12.2003 № 81-ОЗ. Общество оспорило отказ в суде.

Позиция нижестоящих судов. Суды удовлетворили требования общества, поскольку в силу п. 5 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» принятие субъектами Российской Федерации законов и иных нормативных правовых актов, содержащих дополнительные правила и ограничения оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, не допускается.

Позиция ВС. Согласно абз. 1 п. 4 ст. 1 Закона № 101-ФЗ приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в порядке, установленном данным законом, Земельным кодексом и иными федеральными законами.

Приватизация указанных земельных участков, расположенных на территории субъекта РФ, осуществляется с момента, установленного законом соответствующего субъекта.

Согласно Закону Липецкой области № 81-ОЗ приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на территории области осуществляется на возмездной основе с 01.01.2029.

Поскольку на момент обращения общества с заявлением о выкупе спорных участков приватизация публичных земельных участков сельскохозяйственного назначения на территории Липецкой области запрещена, администрация правомерно отказалась предоставить участки в собственность обществу.

Установленный мораторий на приватизацию земель сельскохозяйственного назначения не лишает общество возможности продолжать использовать спорные участки на праве аренды. После прекращения моратория общество будет вправе приобрести участки в собственность⁶.

Комментарий. Позиция ВС по данному делу ранее уже была отражена в определении ВС от 06.06.2018 № 19-АПГ18-3. По сути, полномочия субъекта РФ по обороту земель сельскохозяйственного назначения выражаются только в установлении момента (даты) начала приватизации. Остальные вопросы приватизации, вне зависимости от этой даты, урегулированы федеральным законодательством, которое имеет прямое действие.

Определение срока начала приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения региональными властями не противоречит федеральному закону и согласуется с п. 4 ст. 1 Закона № 101-ФЗ.

В других субъектах региональные законы предусматривают иные даты начала приватизации. Например, приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Ставропольского края, осуществляется с 01.01.2052. При этом мораторий на приватизацию можно продлить.

К. Агабабян, К. Данилов

Собственник легализует самовольную постройку. Как продлить срок рассмотрения дела по ее сносу

Отказ суда признать постройку самовольной не заменяет разрешение на ввод объекта в эксплуатацию

Фабула дела. Административный орган установил, что общество эксплуатирует объект капитального строительства после реконструкции без получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Изменение общей площади здания произошло в результате перепланировки и возведения на крыше здания надстройки (чердак-мансарда). Общество зарегистрировало право собственности на помещение, в рамках которого учтена надстройка.

Общество привлекли к административной ответственности по ч. 5 ст. 9.5 КоАП (эксплуатация объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию). Общество оспорило постановление в суде.

Позиция нижестоящих судов. Cуды трех инстанций признали постановление незаконным и отменили его. Суды пришли к выводу, что, привлекая общество к ответственности, административный орган, по сути, подвергает сомнению возникновение у него права собственности на объект недвижимости, которое было зарегистрировано, и исходит из того, что общество не вправе эксплуатировать принадлежащее ему имущество и ограничено в реализации зарегистрированного права собственности в отношении этого имущества.

Позиция ВС. Ранее суды рассмотрели дело по иску Департамента городского имущества и правительства города Москвы к обществу о признании чердака самовольной постройкой, а зарегистрированного права собственности общества на чердак в составе помещения — отсутствующим. В удовлетворении требований суды отказали.

Ни из материалов дела, ни из позиции общества не следует убедительных оснований невозможности обратиться в уполномоченный орган за разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, не усматривается и непреодолимых юридических препятствий для выдачи уполномоченным органом такого разрешения. Отсутствие у общества в рассматриваемом случае разрешения на строительство таковым являться не может⁷.

Комментарий. Вывод Верховного суда сводится к тому, что судебные акты, которыми отказано в признании постройки самовольной, не могут заменить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. ВС в конце 2022 года вынес два аналогичных определения — по делам № А40-142551/2021 и А40-111301/2021.

Право собственности у общества возникло в результате постановки на учет помещений в здании, в составе одного из помещений был учтен чердак.

При этом общество не представило доказательств своей добросовестности — обращения за разрешением на ввод объекта в эксплуатацию.

Данную практику следует отграничить от ситуаций, в которых добросовестный застройщик не может получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, поскольку уполномоченный орган отказывает в выдаче такого разрешения в административном порядке.

В таком случае судебная практика позволяет обращаться с иском о признании права собственности на достроенный объект как на самовольную постройку, тем самым легализовывая его. При этом суды устанавливают, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли сохранение постройки угрозы жизни и здоровью граждан⁸.

Застройщик не должен формировать участок под каждым из домов, построенных на одном участке

Фабула дела. Застройщик являлся собственником земельного участка, на котором он построил жилищный комплекс из двух многоквартирных домов. Корпуса многоквартирного дома одновременно ввели в эксплуатацию, квартиры в корпусах были переданы в собственность участников долевого строительства, право собственности которых зарегистрировано в установленном порядке.

Застройщик обратился в регистрирующий орган с заявлением о регистрации прекращения своего права собственности на земельный участок, поскольку право общей долевой собственности на него перешло к собственникам помещений в домах.

Росреестр отказал в регистрации, посчитав, что строительство двух многоквартирных домов на одном земельном участке противоречит требованиям Жилищного кодекса. При этом Росреестр указал на необходимость сформировать земельный участок под каждым из построенных домов, поскольку у собственников квартир право общей долевой собственности на участок под домом возникает после формирования такого участка.

Застройщик счел отказ незаконным и обратился в суд.

Позиция нижестоящих судов. Нижестоящие инстанции заняли позицию Росреестра и пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований застройщика.

Позиция ВС. ВС указал, что если земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, сформирован (предназначен) для строительства многоквартирного дома, то запись о государственной регистрации права собственности застройщика на участок погашается в момент регистрации права собственности на первое помещение в многоквартирном доме и права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на этот участок как на их общее имущество.

Законодательство не содержит запрета на формирование единого земельного участка, на котором возведены два и более отдельно стоящих многоквартирных дома, в том числе составляющих единый жилой комплекс. При этом предполагается возникновение права собственности всех собственников помещений в этих домах на единый земельный участок.

Нижестоящие суды не дали оценки приведенным доводам застройщика и не проверили представленные в их обоснование доказательства на предмет того, какая при проектировании строительства двух многоквартирных домов была предусмотрена схема планировочной организации земельного участка, отведенного под застройку, не исследовали вопрос о том, являются ли спорные многоквартирные дома единым жилищным комплексом с особенностями коммуникаций и инфраструктуры⁹.

Комментарий. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества¹⁰.

С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В целом распространена практика строительства на одном земельном участке нескольких многоквартирных домов, при этом застройщики не образуют земельные участки под каждым домом.

Ранее суды сформировали подход, согласно которому, если участок передан в аренду для жилищного строительства, с момента регистрации права собственности на первое помещение в многоквартирном доме правомерно начислять арендную плату лишь за ту часть участка, которая необходима для завершения строительства¹¹.

При этом не требуется формирование (выделение из общего участка) самостоятельного земельного участка, необходимого для эксплуатации возведенных на нем жилых зданий. С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме автоматически не подлежит взиманию арендная плата за ту часть участка, на которой расположен многоквартирный дом и которая необходима для его эксплуатации.

Аналогично застройщик — собственник земельного участка перестает быть собственником в части, необходимой для эксплуатации многоквартирного дома, с момента первой регистрации права собственности на квартиру в этом доме. Отказ в регистрации прекращения прав застройщика на такой участок нельзя признать правомерным.

Таким образом, в данном деле ВС допускает возможность отнесения земельного участка к общей собственности собственников квартир в обоих корпусах, поскольку спорные дома могут являться единым жилищным комплексом с едиными коммуникациями и инфраструктурой.

Н. Соломатина

Застройщик обанкротился. Как залоговому кредитору добиться компенсации

Верховный суд распределил бремя доказывания при выявлении недостатков объектов долевого строительства

Фабула дела. В ходе эксплуатации многоквартирных жилых домов в период гарантийного срока управляющая компания выявила недостатки домов и инженерно-технологического оборудования, входящего в состав объектов долевого строительства, препятствующие их дальнейшей эксплуатации. В частности, дефекты кровли, противопожарного и лифтового оборудования, разводки освещения, отделочных работ в местах общего пользования, гидроизоляции балконов и т. д.

Управляющая компания обратилась в суд с иском о возложении на застройщика обязанности безвозмездно устранить недостатки объектов долевого участия и инженерно-технологического оборудования.

Позиция нижестоящих судов. Суд первой инстанции и согласившийся с ним суд округа пришли к выводу, что управляющая компания не смогла доказать вину застройщика. Также суды критически оценили заключения основной и дополнительной судебных экспертиз, поскольку в них не была установлена причинно-следственная связь между выявленными недостатками и нарушением застройщиком соответствующих строительных норм.

Апелляция приняла частичный отказ истца от иска по причине добровольного устранения застройщиком части недостатков. При этом с учетом выводов повторной экспертизы суд указал, что вина застройщика в возникновении дефектов при строительстве жилых домов установлена, недостатки выполненных работ обнаружены истцом в пределах гарантийного срока.

Позиция ВС. Суды нижестоящих инстанций неверно распределили бремя доказывания, а именно — возложили на управляющую компанию обязанность доказать вину ответчика в допущенных при строительстве объектов нарушениях СНиПов и ГОСТов, что привело к ограничению пределов ответственности застройщика.

При разрешении споров, связанных с применением последствий нарушения требований о качестве выполненных работ в течение гарантийного срока, бремя доказывания отсутствия вины лежит на стороне сделки, которая является ее фактическим исполнителем либо лицом, обязанным в силу закона предоставить соответствующие гарантии¹².

Комментарий. В данном деле Верховный суд указывает на процессуальную особенность доказывания отсутствия вины в возникновении недостатков при строительстве многоквартирного дома. Суд обращает внимание на то, что после приемки выполненных работ гарантийное обязательство превращает отношения сторон по договору подряда в длящиеся. В таких отношениях презюмируется, что при обычной надлежащей эксплуатации результата работ недостаток, появившийся в течение гарантийного срока, возникает ввиду ненадлежащего исполнения подрядчиком своих обязательств.

Кроме того, Верховный суд в очередной раз отметил, что, исследуя такой вид доказательств, как заключение судебной экспертизы, суд может не согласиться с выводами эксперта и разрешить дело на основании других доказательств, если они в своей совокупности позволяют сделать истинный вывод о действительных фактических обстоятельствах дела. При этом в мотивировочной части решения должна содержаться убедительная критика экспертного заключения и должны быть приведены доводы, на основании которых суд его отвергает.

Помещение считается офисным для налоговых целей, даже если офисы принадлежат самому собственнику

Фабула дела. Банк являлся собственником нежилого здания, в отношении которого Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (далее — ГИН) провела обследование для определения вида фактического использования объекта недвижимости для целей налогообложения. Инспекторы установили, что 68,5 процента от общей площади здания используется для размещения офисов, что влечет применение к нему положений ст. 378.2 НК (особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога в отношении отдельных объектов недвижимого имущества).

Банк не согласился с выводами ГИН и обратился в суд с заявлением о признании действий инспекции по составлению акта незаконными.

Позиция нижестоящих судов. Суды трех инстанций удовлетворили требования банка. Суды посчитали, что при составлении акта инспекторы не учли, что самостоятельного офисного назначения помещения в спорном объекте не имеют, поскольку используются банком в собственных уставных и административных целях и не сдаются в аренду третьим лицам.

Позиция ВС. Верховный суд не согласился с доводами нижестоящих судов, указав, что при определении вида фактического использования объекта недвижимости для целей налогообложения необходимо учитывать основной вид коммерческой деятельности, осуществляемой собственником здания.

Так, если собственником здания является кредитная организация, которая осуществляет хозяйственную деятельность, направленную на извлечение прибыли посредством использования офисных помещений, то при определении вида фактического использования объекта недвижимости недопустимо утверждать, что отдельные помещения в здании, используемые как кабинеты, не должны рассматриваться в качестве офисных для целей налогообложения в силу своего вспомогательного назначения¹³.

Комментарий. ВС указал, что значимой с точки зрения налогообложения является сама по себе концентрация потенциально доходной недвижимости, когда назначение помещений, составляющих не менее 20 процентов от общей площади здания, предусматривает размещение офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры, что определяет распространение по этому признаку повышенной налоговой нагрузки на все помещения соответствующего объекта недвижимости.

При этом ранее нижестоящие инстанции исходили из того, что если самостоятельного офисного назначения помещения, входящие в состав нежилого здания, не имеют, в аренду третьим лицам не сдаются, по своему фактическому использованию являются кабинетами, в которых оборудованы рабочие места для сотрудников, осуществляющих текущую деятельность собственника объекта недвижимости, то сами по себе они не могут являться основанием для отнесения здания к офисному по смыслу ст. 378.2 НК, поскольку используются собственником в уставных целях¹⁴.

Таким образом, в соответствии с выводами ВС если нежилое здание используется для размещения офисов в целях ведения собственником (например, банком) его основной и сопутствующей коммерческой деятельности, то помещения в таком объекте недвижимости должны рассматриваться в качестве офисных для целей налогообложения.