Единственное жилье банкрота. Четыре условия для его реализации

Верховный и Конституционный суды изменили подходы к обращению взыскания на единственное жилье должника-банкрота. Теперь кредиторы могут добиться продажи роскошного жилья и приобрести должнику замещающее помещение. Рассмотрим, в каких ситуациях суды позволят ограничить исполнительский иммунитет.

М. Саликов

Единственное жилье должника. Верховный суд рассмотрел первое дело после отмены абсолютного иммунитета

Должник злоупотребляет правом

Обратить взыскание на единственное жилье получится в ситуации, когда должник злоупотребляет правом на исполнительский иммунитет. Например, совершает следующие действия:

• искусственно придает статус единственного жилья наибольшему по площади объекту из нескольких имеющихся;
• заключает недобросовестные сделки, в результате которых у него не остается жилого помещения на праве собственности.

Ранее суды часто не допускали оспаривания сделок с единственным жильем, поскольку такое имущество не включается в конкурсную массу, что исключает причинение вреда кредиторам (постановления АС Западно-Сибирского округа от 05.02.2021 по делу № А75-6900/2019, АС Центрального округа от 18.02.2019 по делу № А14-17956/2016).

Теперь суды могут сослаться на то, что сам должник не считал такой объект своим единственным жильем, раз реализовал его. Так, Верховный суд в рамках дела об оспаривании сделки с квартирой учел, что должник последовательно реализовывал принадлежащие ему жилые помещения, а значит, не считал их своим единственным жильем¹. Такую позицию применяют и нижестоящие суды².

Площадь жилья превышает установленные нормы

Ключевым доводом в пользу реализации единственного жилья является его избыточный метраж. Большинство судов, руководствуясь выводами КС и ВС, оценивают роскошность, или избыточность, жилья исходя из нормы предоставления жилых помещений на условиях социального найма в регионе проживания должника.

Вместе с тем некоторые суды полагают, что одного только превышения норматива социальной обеспеченности недостаточно для признания жилья роскошным. К критериям роскошности они относят:

• место расположения жилья в населенном пункте;
• окружающую инфраструктуру;
• технические решения строительства;
• художественное оформление жилого дома и др.³

Встречается позиция, согласно которой критерии роскошности вообще не определяются нормами предоставления. При этом суды указывают, что критерий разумной потребности человека в жилище определяется исходя из обычных бытовых потребностей и не связан с нормативами предоставления. Они также отмечают, что нормы предоставления служат для определения минимальных характеристик предоставляемого должнику жилого помещения, а не для определения его роскошности⁴.

Суды указывают, что само по себе незначительное превышение площади помещения над нормами предоставления при условии проживания в нем должника не является достаточным обстоятельством, подтверждающим избыточность жилья⁵.

Стоимость жилья сопоставима с размером реестра требований кредиторов

Целесообразность продажи единственного жилья зависит от соотношения его рыночной стоимости и размера реестра требований кредиторов. Суды могут отказать в реализации единственного жилья и покупке замещающего помещения при невысоком проценте удовлетворения требований кредиторов за счет вырученных средств.

Примеры из практики.
1. Суд учел, что стоимость жилья составляет 1 млн руб., а общий размер задолженности превышает 31 млн руб.⁶

2. Суд указал, что жилье кадастровой стоимостью менее 1 млн руб. является нажитым совместно с супругой. Соответственно, 50 процентов от цены реализации принадлежит супруге, а оставшиеся 50 процентов в первую очередь будут направлены на приобретение замещающего жилого помещения, что незначительно сократит размер требований кредиторов⁷.

Важно также оценить рыночную стоимость как единственного, так и предлагаемого замещающего жилья, а также расходы на торги по реализации единственного жилья. Необходимо, чтобы в реализации единственного жилья должника был реальный экономический смысл. Проведение оценки имущества и последующая его реализация с торгов могут привести к несоизмеримым с общим размером требований кредиторов расходам, а также к значительному увеличению срока процедуры банкротства гражданина и росту текущей задолженности. Это не будет соответствовать ни интересам должника, ни интересам его реестровых кредиторов. В таком случае продажа единственного жилья будет скорее карательной мерой, чем действенной.

М. Саликов

Единственное жилье должника: КС отменил абсолютный исполнительский иммунитет

Предоставление гарантий приобретения замещающего жилья

Предоставление должнику замещающего жилья при продаже единственного является обязательным. Такое жилье может быть приобретено как за счет кредитора, так и за счет конкурсной массы должника.

Высшие суды не разъяснили детально порядок приобретения замещающего жилья. Судебная практика по этому вопросу только начинает складываться. При этом можно отметить следующие тенденции.

1. Если кредитор намерен приобрести замещающее жилье за счет собственных средств, ему необходимо представить доказательства наличия такой возможности. Суды исключат из конкурсной массы единственное жилье, если кредитор:

• не представил предложений по самостоятельному приобретению иного жилого помещения;
• не пояснил, за счет каких денежных средств будет приобретено замещающее жилое помещение;
• не инициировал созыв собрания кредиторов по данному вопросу⁸.

2. Если решение о приобретении замещающего жилья принято на собрании кредиторов, то при рассмотрении споров наряду с вопросом об экономической целесообразности реализации единственного жилья суды будут оценивать:

• имеется ли в решении собрания кредиторов реальный механизм наделения должника замещающим жильем;
• учитывает ли такой механизм права иных зарегистрированных в помещении лиц, особенно несовершеннолетних детей;
• конкретизирован ли порядок предоставления жилья должнику и его семье на период после продажи жилья;
• каковы сроки предоставления жилья, на каком праве оно будет предоставлено;
• когда и каким образом новое жилье поступит в собственность должника⁹.

3. Нижестоящие суды считают достаточной гарантией предоставления замещающего жилья установление конкретной предельной стоимости, площади и месторасположения. Суд может отказать в утверждении порядка предоставления замещающего жилья, если не будут представлены варианты замещающего жилья в конкретном населенном пункте, его характеристики, а также сведения о действительной стоимости такого жилья¹⁰.

Иногда решением собрания кредиторы утверждают конкретный объект, подлежащий приобретению в качестве замещающего жилья¹¹. В других делах финансовый управляющий после реализации жилья должника обращается в суд за утверждением в качестве замещающего жилья квартиры, которая приобретается должнику в соответствии с утвержденным положением¹².

Таким образом, позиции судов по вопросу о порядке определения условий приобретения замещающего жилья только начинают формироваться. При этом нижестоящие суды предъявляют высокие требования к детальной проработке положений о приобретении замещающего жилья.

Порядок рассмотрения вопроса об исключении единственного жилья из конкурсной массы

Оспаривание сделки с жильем. Оценка перспектив ограничения исполнительского иммунитета должна происходить еще в деле об оспаривании сделки¹³. Вместе с тем для оспаривания достаточно только вывода о высокой вероятности такого ограничения. Определение же дальнейшей судьбы жилья происходит в иных процедурах, уже после возврата имущества в конкурсную массу.

Из выводов Конституционного и Верховного судов следует, что вопрос о том, какое жилое помещение является единственным и подлежит исключению из конкурсной массы, должен разрешаться в отдельном споре уже после формирования конкурсной массы. Это также подтверждает отсутствие препятствий для рассмотрения дел об оспаривании сделок с потенциально единственным жильем должника.

Проведение собрания кредиторов. До рассмотрения судом вопроса о реализации единственного жилья финансовый управляющий обязан провести собрание кредиторов. На таком собрании должны быть согласованы следующие вопросы:

• наличие у жилья признаков излишнего;
• оценка экономической целесообразности его продажи;
• условия для предоставления замещающего жилья;
• требования к замещающему жилью¹⁴.

Такое собрание должно быть проведено до момента разрешения вопроса об исполнительском иммунитете в отношении единственного жилья, а необходимость исполнения принятых на нем решений напрямую зависит от решения суда по данному вопросу.

Решение вопроса о наличии исполнительского иммунитета. Вопрос наличия оснований для придания жилью исполнительского иммунитета суды будут разрешать не при оспаривании сделок, а уже в иных спорах после формирования конкурсной массы, когда будет известен весь перечень принадлежащего должнику имущества¹⁵.

Суды часто объединяют все споры, связанные с единственным жильем, для совместного рассмотрения. Например, в деле № А60-52265/2016 суд объединил рассмотрение спора по заявлению должника об исключении имущества из конкурсной массы и оспаривании решения собрания, а также по заявлению управляющего об утверждении положения о продаже.

При наличии судебного акта об оспаривании сделки с потенциально единственным жильем у должника будет значительно ограничен перечень доводов для исключения помещения из конкурсной массы. В акте об оспаривании сделки суды уже установят наличие у должника цели причинить вред кредиторам либо недобросовестность его действий. При рассмотрении вопроса об исключении такого жилья из конкурсной массы это станет основанием для отказа суда в применении исполнительского иммунитета ввиду допущенного должником злоупотребления правом¹⁶.